서울 강동구 천호8구역 재개발 시공사 재입찰, 2,306억원 공사비와 다음 사업단계

서울 강동구 천호8재정비촉진구역 도시정비형 재개발사업이 시공사 선정 절차를 다시 진행합니다.

천호8구역 재개발조합은 2026년 9월 4일 시공자 재입찰공고를 냈으며, 입찰 마감은 10월 28일 오후 3시로 예정돼 있습니다.

이번 입찰에 제시된 예정 공사비는 부가가치세를 제외하고 2,306억원입니다.

사업지는 강동구 천호동 166-4번지 일대로 구역면적 7,613㎡, 지하 7층~지상 43층 2개동, 총 520세대 규모의 주거복합단지로 추진되고 있습니다.

■ 2024년 조합설립 이후 사업계획 구체화

천호8구역은 천호·성내재정비촉진지구 안에 포함된 도시정비형 재개발사업입니다.

2021년 11월 재정비촉진구역으로 지정된 뒤 2022년 8월 추진위원회 승인을 받았고, 2024년 1월 16일 조합설립인가까지 진행됐습니다.

조합설립 이후에는 교통영향평가와 소방설계, 친환경설계, 지하안전영향평가 등 사업계획을 구체화하기 위한 각종 절차가 진행됐습니다.

현재 시공자 재입찰공고에 제시된 계획은 지하 7층~지상 43층 2개동, 총 520세대 규모이며 이 가운데 임대주택 157세대가 포함돼 있습니다.

서울시 정비사업 정보몽땅의 법정 사업단계 표시는 현재 조합설립인가 단계입니다.

따라서 지금은 조합설립 이후 사업계획을 구체화하면서 시공사 선정 절차를 진행하는 구간으로 볼 수 있습니다.

■ 첫 입찰공고 뒤 다시 나온 시공자 재입찰

천호8구역 조합은 앞서 2026년 8월 21일 시공자 입찰공고를 냈습니다.

당시 입찰 마감은 10월 14일로 예정돼 있었으며 공사비 예정가격 역시 2,306억원으로 제시됐습니다.

그런데 첫 입찰 마감일이 오기 전인 9월 4일 조합이 다시 시공자 재입찰공고를 냈습니다.

새로운 입찰 마감일은 기존 10월 14일에서 10월 28일로 늦춰졌습니다.

공개된 입찰공고에서는 기존 입찰공고가 왜 재입찰로 변경됐는지 구체적인 사유가 확인되지 않습니다.

따라서 건설사가 참여하지 않아 유찰됐다고 단정하기보다는 현재는 조합이 시공사 선정을 위한 재입찰 절차를 새로 진행하고 있다는 사실까지만 확인할 수 있습니다.

■ 520세대에 공사비 2,306억원, 시공사 선택이 중요한 이유

천호8구역은 7,613㎡ 규모로 정비구역 자체만 놓고 보면 서울의 대형 재개발사업과 비교해 면적이 큰 편은 아닙니다.

하지만 최고 43층 주거복합 형태로 계획됐고 아파트뿐 아니라 근린생활시설과 사회복지시설까지 포함되는 복합사업입니다.

현재 재입찰에 제시된 예정 공사비는 2,306억원으로 부가가치세는 별도입니다.

입찰보증금은 30억원이며 공동도급은 허용하지 않습니다.

시공사 선정은 단순히 건설사를 하나 정하는 절차로 끝나지 않습니다.

실제 공사비와 특화설계, 브랜드, 공사기간, 금융조건 등이 이후 조합원 부담과 사업 일정에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

특히 최근 정비사업에서는 원자재와 인건비 상승으로 공사비 조정이 사업 지연의 주요 변수로 등장하고 있습니다.

천호8구역 역시 예정가격에 실제로 참여하려는 건설사가 몇 곳인지, 입찰제안 조건이 어떻게 제시되는지가 이번 재입찰에서 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다.

■ 시공사가 정해지면 다음은 사업시행인가

천호8구역의 현재 사업단계를 볼 때 시공사 선정 자체가 사업의 마지막 절차는 아닙니다.

조합설립 이후 사업계획을 구체화하고 있지만 앞으로 사업시행계획인가와 관리처분계획인가, 이주와 철거, 착공까지 여러 단계가 남아 있습니다.

사업시행계획인가 단계에서는 건축계획과 정비기반시설, 세대 구성과 사업비 등이 보다 구체적으로 확정됩니다.

이후 관리처분계획인가에서는 조합원 분양과 종전자산 평가, 분담금 등 실제 조합원에게 직접 영향을 주는 내용이 본격적으로 정리됩니다.

따라서 이번 재입찰을 통해 시공사가 결정된다면 천호8구역은 다음 행정절차를 준비할 수 있는 기반을 하나 더 갖추게 됩니다.

반대로 시공사 선정이 지연되면 이후 일정도 함께 늦어질 가능성이 있습니다.

■ 천호역과 강동역 사이 기존 도심 재편

천호8구역은 지하철 5·8호선 천호역과 5호선 강동역을 이용할 수 있는 위치에 있습니다.

주변에는 현대백화점 천호점과 대형 상업시설, 천호대로 상권이 이미 형성돼 있습니다.

이 사업의 특징은 새로운 택지에 아파트를 짓는 것이 아니라 상업시설과 오래된 주거지가 섞여 있는 기존 도심을 고밀도 주거복합 형태로 바꾸는 데 있습니다.

천호·성내재정비촉진지구에서는 여러 정비사업이 이어지고 있어 천호8구역도 개별 단지 하나의 변화보다 천호대로 주변 도심 재편의 연장선에서 볼 필요가 있습니다.

천호역과 강동역 사이 생활권은 지하철과 상업시설이 이미 갖춰져 있어 정비사업이 진행될수록 주거환경 변화가 더 직접적으로 드러날 가능성이 있습니다.

■ 520세대 중 임대 157세대, 일반분양 물량도 확인해야

현재 사업계획상 천호8구역은 총 520세대 가운데 임대주택 157세대가 포함됩니다.

다만 총 세대수에서 임대주택을 단순히 뺀 숫자가 모두 일반분양 물량이 되는 것은 아닙니다.

조합원 물량과 각종 계획을 함께 반영해야 실제 일반분양 규모가 결정됩니다.

사업이 사업시행인가와 관리처분 단계로 넘어가면 조합원 분양과 일반분양 세대수, 타입 구성 등이 보다 명확해질 가능성이 큽니다.

분양시장 관점에서는 단순히 520세대라는 전체 규모보다 실제 일반분양 물량이 얼마나 나오는지가 더 중요한 숫자가 될 수 있습니다.

■ 재입찰 결과가 사업 속도를 가를 첫 확인 지점

천호8구역은 2024년 조합설립인가 이후 사업계획을 구체화하면서 시공사 선정 절차까지 진행해왔습니다.

하지만 아직 사업시행계획인가와 관리처분, 이주·철거까지 남아 있어 착공이 가까운 사업으로 보기는 어렵습니다.

현재 가장 가까운 일정은 10월 28일 시공자 재입찰 마감입니다.

실제 입찰에 몇 개 건설사가 참여하는지, 경쟁구도가 만들어지는지가 먼저 확인해야 할 부분입니다.

시공사가 선정된다면 다음에는 사업시행계획인가 일정과 공사비, 세대 구성 변경 여부를 확인해야 합니다.

반대로 이번 재입찰에서도 경쟁구도가 만들어지지 않는다면 입찰조건이나 공사비 조정 여부가 다시 사업의 핵심 변수가 될 수 있습니다.

따라서 천호8구역이 다시 속도를 낼 수 있을지는 재입찰공고 자체보다 10월 28일 실제 입찰 결과와 이후 시공사 선정 여부에서 더 분명하게 드러날 것으로 보입니다.