은마아파트·잠실주공5단지 재건축 분담금 비교, 왜 한쪽은 추가분담금이고 한쪽은 환급일까
서울 강남권 대표 재건축 단지인 은마아파트와 잠실주공5단지는 모두 사업시행계획인가를 통과했지만, 조합원 부담 구조에서는 상당히 다른 모습이 나타나고 있습니다. 은마아파트는 현재 공개된 추정치에서 동일 평형 이동에도 수억원의 추가 분담금이 거론되는 반면, 잠실주공5단지는 일부 평형에서 환급 가능 구간이 제시되고 있습니다. 같은 강남권 대형 재건축인데도 이런 차이가 생기는 이유는 단순히 집값 차이 때문만은 아닙니다. 종전자산 평가액과 비례율, 조합원 분양가, 일반분양 수익, 공사비와 금융비용이 모두 함께 작용하기 때문입니다. 결국 재건축 분담금은 단순히 새 아파트 가격만 보는 문제가 아니라 사업 전체의 수입과 비용 구조를 함께 봐야 이해할 수 있습니다. ■ 은마아파트는 동일 평형 이동에도 추가 부담 은마아파트는 2026년 사업시행계획인가를 받으면서 관리처분 단계로 넘어가기 위한 절차를 이어가고 있습니다. 현재 계획은 최고 49층, 약 5,850세대 규모입니다. 사업시행인가 이후에는 종전자산 감정평가와 조합원 분양신청, 관리처분계획 수립 과정을 거치게 됩니다. 이 과정에서 각 조합원이 기존에 보유한 자산 가치와 새로 받을 주택의 조합원 분양가가 비교되면서 실제 분담금이 구체화됩니다. 현재 공개된 추정치에서는 기존 전용 84㎡ 소유자가 신축 전용 84㎡를 선택할 경우 약 3억2천만원의 추가 분담금이 거론됐습니다. 기존 전용 76㎡ 소유자가 신축 전용 84㎡를 선택할 경우에는 약 6억5천만원 수준까지 부담이 커지는 추정 사례도 제시됐습니다. 같은 단지 안에서도 현재 보유 평형과 향후 신청 평형에 따라 부담 차이가 크게 벌어질 수 있다는 의미입니다. ■ 잠실주공5단지는 왜 환급 가능성이 나올까 잠실주공5단지도 2026년 사업시행계획인가를 통과했습니다. 사업계획은 최고 65층, 총 6,411세대 규모입니다. 잠실주공5단지에서 눈에 띄는 부분은 일부 평형에서 추가 분담금보다 환급 가능성이 거론된다는 점입니다. 사업시행계획인가 이후 공개된 자료에서는 추정 비례율이 약 86.1...