은마아파트·잠실주공5단지 재건축 분담금 비교, 왜 한쪽은 추가분담금이고 한쪽은 환급일까

서울 강남권 대표 재건축 단지인 은마아파트와 잠실주공5단지는 모두 사업시행계획인가를 통과했지만, 조합원 부담 구조에서는 상당히 다른 모습이 나타나고 있습니다.

은마아파트는 현재 공개된 추정치에서 동일 평형 이동에도 수억원의 추가 분담금이 거론되는 반면, 잠실주공5단지는 일부 평형에서 환급 가능 구간이 제시되고 있습니다.

같은 강남권 대형 재건축인데도 이런 차이가 생기는 이유는 단순히 집값 차이 때문만은 아닙니다.

종전자산 평가액과 비례율, 조합원 분양가, 일반분양 수익, 공사비와 금융비용이 모두 함께 작용하기 때문입니다.

결국 재건축 분담금은 단순히 새 아파트 가격만 보는 문제가 아니라 사업 전체의 수입과 비용 구조를 함께 봐야 이해할 수 있습니다.

■ 은마아파트는 동일 평형 이동에도 추가 부담

은마아파트는 2026년 사업시행계획인가를 받으면서 관리처분 단계로 넘어가기 위한 절차를 이어가고 있습니다.

현재 계획은 최고 49층, 약 5,850세대 규모입니다.

사업시행인가 이후에는 종전자산 감정평가와 조합원 분양신청, 관리처분계획 수립 과정을 거치게 됩니다.

이 과정에서 각 조합원이 기존에 보유한 자산 가치와 새로 받을 주택의 조합원 분양가가 비교되면서 실제 분담금이 구체화됩니다.

현재 공개된 추정치에서는 기존 전용 84㎡ 소유자가 신축 전용 84㎡를 선택할 경우 약 3억2천만원의 추가 분담금이 거론됐습니다.

기존 전용 76㎡ 소유자가 신축 전용 84㎡를 선택할 경우에는 약 6억5천만원 수준까지 부담이 커지는 추정 사례도 제시됐습니다.

같은 단지 안에서도 현재 보유 평형과 향후 신청 평형에 따라 부담 차이가 크게 벌어질 수 있다는 의미입니다.

■ 잠실주공5단지는 왜 환급 가능성이 나올까

잠실주공5단지도 2026년 사업시행계획인가를 통과했습니다.

사업계획은 최고 65층, 총 6,411세대 규모입니다.

잠실주공5단지에서 눈에 띄는 부분은 일부 평형에서 추가 분담금보다 환급 가능성이 거론된다는 점입니다.

사업시행계획인가 이후 공개된 자료에서는 추정 비례율이 약 86.15%로 제시됐습니다.

비례율만 보면 100%를 밑돌지만, 잠실주공5단지는 기존 주택의 자산가치와 대지지분이 큰 편이어서 일부 평형에서는 추가 분담금보다 환급액이 발생하는 구조가 제시됐습니다.

실제로 기존 34평형 소유자가 신축 전용 84㎡를 선택할 경우 약 5억8천만원을 환급받는 추정 사례가 공개됐습니다.

이처럼 비례율이 100%보다 낮더라도 개별 조합원의 권리가액과 조합원 분양가 차이에 따라 실제 부담은 전혀 다르게 나타날 수 있습니다.

즉 비례율 숫자 하나만 보고 재건축 사업성을 판단하기 어렵다는 점이 잠실주공5단지 사례에서 잘 드러납니다.

■ 분담금은 종전자산과 권리가액에서 시작된다

재건축 분담금을 이해하려면 가장 먼저 종전자산과 권리가액을 봐야 합니다.

종전자산은 재건축 이전에 조합원이 보유한 토지와 건물의 평가금액입니다.

여기에 비례율을 적용하면 권리가액이 계산됩니다.

권리가액이 높을수록 새로 받을 주택의 조합원 분양가와의 차이가 줄어들 수 있고, 그만큼 추가 분담금 부담도 낮아질 수 있습니다.

반대로 권리가액보다 조합원 분양가가 훨씬 높으면 추가 분담금이 커질 수 있습니다.

결국 은마와 잠실주공5단지의 차이는 단순히 어느 단지가 더 비싸냐보다 기존 자산이 어느 정도로 평가되고, 그 가치가 새 아파트 분양가와 어떻게 연결되느냐에서 시작됩니다.

■ 비례율 100% 아래라고 무조건 사업성이 나쁜 것은 아니다

재건축 관련 자료를 보면 비례율이 자주 등장합니다.

비례율은 사업 수입에서 사업비를 제외한 금액을 종전자산 총액과 비교해 계산하는 지표입니다.

일반적으로 비례율이 높을수록 조합원의 권리가액이 커질 가능성이 있지만, 실제 분담금이나 환급액은 비례율 하나만으로 결정되지 않습니다.

기존 주택의 종전자산 가치와 대지지분, 새 아파트의 조합원 분양가가 함께 반영되기 때문입니다.

잠실주공5단지처럼 기존 자산가치가 높은 단지는 비례율이 100%를 밑돌더라도 일부 평형에서 환급 구간이 나타날 수 있습니다.

따라서 비례율 숫자만 보는 것보다 내 권리가액과 선택하려는 평형의 조합원 분양가 차이를 함께 확인해야 합니다.

■ 일반분양 수익과 공사비도 분담금을 바꾼다

재건축 사업에서 일반분양 수익은 전체 사업성을 좌우하는 중요한 요소입니다.

일반분양 물량이 많고 분양가가 높게 형성되면 사업 수입이 늘어나 조합원 부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

반대로 공사비와 금융비용이 크게 늘어나면 일반분양 수익이 늘어도 조합원 부담이 다시 커질 수 있습니다.

최근 정비사업에서는 자재비와 인건비 상승으로 공사비가 계속 중요한 변수로 작용하고 있습니다.

설계 변경이나 특화설계, 공사기간 증가, 금융비용 상승도 전체 사업비를 높일 수 있습니다.

따라서 현재 공개된 은마와 잠실주공5단지의 추정 분담금이나 환급액은 사업이 진행되는 동안 다시 달라질 가능성이 있습니다.

■ 같은 강남 재건축도 결과가 다른 이유

은마와 잠실주공5단지는 모두 강남권 대표 재건축이고 규모도 큰 사업입니다.

하지만 조합원 부담 구조는 서로 다르게 나타나고 있습니다.

은마는 동일 평형 이동에서도 추가 분담금이 거론되고 있고, 평형을 넓힐수록 부담이 크게 증가하는 구조입니다.

잠실주공5단지는 높은 종전자산 가치 때문에 일부 평형에서 환급 가능성이 제시되고 있습니다.

이 차이는 재건축 사업이 단순히 새 아파트를 짓는 문제가 아니라 기존 자산과 새로운 자산의 가치를 다시 계산하는 과정이라는 점을 보여줍니다.

같은 지역, 비슷한 규모의 재건축이라도 종전자산과 사업비, 일반분양 수익 구조가 다르면 조합원이 실제로 부담하는 금액도 크게 달라질 수 있습니다.

■ 최종 숫자는 관리처분 단계에서 더 구체화된다

현재 공개된 분담금과 환급 관련 숫자는 최종 확정금액이 아닙니다.

사업시행인가 이후 종전자산 감정평가와 조합원 분양신청이 진행되고, 관리처분계획이 수립되면서 조합원별 권리가액과 분담금이 더 구체적으로 정리됩니다.

이 과정에서 공사비와 금융비용, 일반분양가, 비례율, 신청 평형 등이 달라지면 현재 추정치도 바뀔 수 있습니다.

재건축초과이익환수제 부담금 등 별도로 확인해야 할 비용도 남아 있습니다.

따라서 은마아파트와 잠실주공5단지를 비교할 때 지금 공개된 숫자만으로 어느 단지가 더 유리하다고 단정하기보다, 앞으로 관리처분 단계에서 실제 조합원별 부담 구조가 어떻게 확정되는지를 확인하는 것이 중요합니다.

두 단지가 모두 사업시행인가를 통과한 만큼 앞으로 가장 중요한 확인 포인트는 조합원 분양신청과 관리처분 과정에서 실제 분담금과 환급액이 어떻게 달라지는지입니다.