서울 서초구 잠원동 신반포4차 재건축 통합심의 통과, 최고 49층 1,833세대와 2029년 착공 목표

서울 서초구 잠원동 신반포4차아파트 재건축이 서울시 정비사업 통합심의를 통과했습니다.

2026년 8월 20일 열린 제17차 정비사업 통합심의위원회에서 신반포4차 재건축 정비사업 통합심의안이 조건부 의결되면서 최고 49층, 11개 동, 총 1,833세대 규모의 계획이 한 단계 구체화됐습니다.

이 가운데 공공주택은 312세대가 포함됩니다.

서울시는 현재 2029년 착공을 목표로 제시하고 있지만, 통합심의 통과가 곧 착공을 의미하는 것은 아닙니다.

앞으로 사업시행계획인가와 관리처분계획인가, 이주와 철거 등 후속 절차가 남아 있어 실제 사업 속도는 이후 인허가 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.

■ 1979년 준공 신반포4차, 1,212세대에서 1,833세대로

신반포4차아파트는 서울 서초구 잠원동 70번지 일대에 위치합니다.

1979년 준공된 기존 단지는 12개 동, 1,212세대로 구성돼 있습니다.

재건축 계획이 진행되면서 현재 서울시 통합심의를 통과한 규모는 최고 49층, 11개 동, 1,833세대입니다.

기존보다 621세대가 늘어나는 계획입니다.

전체 1,833세대 가운데 공공주택은 312세대가 포함됩니다.

기존 정비계획에서는 1,828세대 규모가 제시된 바 있지만 이번 통합심의에서는 세대수가 1,833세대로 조정됐습니다.

이처럼 정비사업은 추진 과정에서 건축계획과 세대수, 동 수 등이 변경될 수 있기 때문에 과거 계획과 현재 통합심의안을 구분해서 볼 필요가 있습니다.

■ 통합심의 통과가 중요한 이유

이번 변화에서 가장 중요한 부분은 단순히 세대수가 늘어난 것이 아니라 정비사업 통합심의를 통과했다는 점입니다.

서울시 정비사업 통합심의는 건축·교통·경관 등 정비사업에 필요한 여러 심의 절차를 통합해 검토하는 방식입니다.

개별 심의를 순차적으로 진행할 때보다 여러 분야를 통합해 검토함으로써 정비사업 인허가 기간을 줄이는 데 목적이 있습니다.

신반포4차는 이번 통합심의에서 조건부 의결됐습니다.

따라서 심의 과정에서 제시된 조건을 설계와 사업계획에 반영한 뒤 후속 인허가 절차를 진행하게 됩니다.

현재 단계만 놓고 보면 정비구역 지정이나 시공사 선정 단계보다 사업이 더 진행됐지만, 아직 관리처분이나 이주·철거에 들어간 상태는 아닙니다.

■ 최고 49층, 단지 배치는 어떻게 달라지나

현재 통합심의안에서 가장 눈에 띄는 수치는 최고 49층입니다.

단순히 높이만 높이는 계획보다 주변 공간과 연결하는 단지 배치가 함께 반영됐습니다.

신반포4차는 고속버스터미널과 한강 사이에 위치하고 있습니다.

서울시는 이런 입지 특성을 고려해 단지 안팎의 보행 연결성을 강화하고 지역 주민도 이용할 수 있는 생활공간을 확대하는 방향으로 계획을 심의했습니다.

단지 내부에는 십자형 공공보행통로를 계획해 주변 도로와 보행 동선을 연결하도록 했습니다.

잠원로3길과 연결되는 구간에는 어린이집, 다함께돌봄센터, 실내어린이놀이터 등 지역 주민이 함께 이용할 수 있는 시설도 계획됐습니다.

북측 학교와 맞닿는 구간은 건축물 높이를 낮추는 방식으로 교육환경과 주변 경관을 고려했습니다.

서리풀공원에서 한강 방향으로 녹지와 시야가 이어질 수 있도록 열린 공간도 확보하는 방향입니다.

■ 고속터미널역과 한강 사이의 잠원동 입지

신반포4차의 입지는 재건축 사업을 이해할 때 함께 볼 부분입니다.

단지 인근에는 지하철 3호선·7호선·9호선이 만나는 고속터미널역이 있습니다.

세 노선을 이용할 수 있는 환승역이라는 점에서 강남권과 서울 주요 지역으로 이동할 수 있는 교통 기반이 이미 형성돼 있습니다.

고속터미널 일대에는 신세계백화점 강남점과 뉴코아아울렛, 서울성모병원 등 대형 생활시설도 자리하고 있습니다.

북쪽으로는 한강과 잠원한강공원을 이용할 수 있는 생활권입니다.

반포와 잠원 일대에서는 여러 노후 아파트의 재건축이 진행되고 있어 신반포4차 역시 개별 단지 하나만의 변화보다 주변 정비사업과 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

다만 재건축 사업 진척만으로 주변 주택가격 상승을 단정할 수는 없습니다.

사업 속도와 공급 규모, 분담금, 금리, 부동산 시장 상황 등이 함께 영향을 미칠 수 있습니다.

신반포4차 재건축의 의미는 한 단지의 신축 전환보다 반포·잠원 일대에서 진행되는 여러 정비사업과 함께 주거환경이 연속적으로 바뀐다는 데 있습니다.

특히 고속터미널역과 한강 사이에 위치한 대단지가 최고 49층 규모로 재편되면 주변 보행축과 생활편의시설 이용 방식까지 달라질 수 있습니다. 앞으로는 개별 단지의 사업 속도뿐 아니라 인근 재건축 사업들이 어느 시점에 함께 진행되는지도 잠원동 생활권 변화를 판단하는 중요한 기준이 될 수 있습니다.

■ 삼성물산 시공사 선정과 래미안 헤리븐 반포

신반포4차는 시공사 선정도 이미 마친 상태입니다.

조합은 2025년 3월 삼성물산을 시공사로 선정했습니다.

이후 2025년 8월 삼성물산과 공사 도급계약도 체결했습니다.

삼성물산은 시공사 선정 당시 신규 단지명으로 '래미안 헤리븐 반포'를 제안했습니다.

당시 제안안에는 스카이 커뮤니티와 중앙광장, 아트리움, 수영장, 실내 테니스코트 등 다양한 특화시설이 포함됐습니다.

다만 여기서 현재 통합심의안과 시공사 선정 당시 제안안을 구분해야 합니다.

삼성물산이 시공사 선정 당시 제안한 계획은 지하 3층~지상 48층, 7개 동, 1,828세대를 기준으로 했습니다.

이번 서울시 통합심의안은 최고 49층, 11개 동, 1,833세대입니다.

따라서 과거 시공사 제안 당시의 설계와 커뮤니티 계획이 현재 통합심의안에 어떤 형태로 최종 반영될지는 이후 설계와 인허가 과정을 더 확인해야 합니다.

■ 2029년 착공 목표까지 남은 절차

서울시는 신반포4차 재건축의 착공 목표를 2029년으로 제시했습니다.

하지만 현재 시점에서 2029년 착공이 확정됐다고 표현하기는 어렵습니다.

통합심의 이후에는 조건부 의결 내용을 반영한 뒤 사업시행계획인가 절차가 이어집니다.

사업시행계획인가 이후에도 관리처분계획인가가 필요합니다.

관리처분계획에서는 조합원 분양과 자산 평가, 분담금 등 실제 사업비와 권리관계를 구체화하게 됩니다.

이후 이주와 철거를 거쳐야 실제 착공 단계로 넘어갈 수 있습니다.

대규모 재건축은 이 과정에서 공사비 협의, 설계 변경, 조합 내부 의사결정, 상가와의 협의 등 여러 변수가 생길 수 있습니다.

따라서 현재 신반포4차에서 확정적으로 확인할 수 있는 부분은 최고 49층, 11개 동, 1,833세대 규모의 통합심의안이 조건부 의결됐다는 점입니다.

앞으로 사업시행계획인가와 관리처분계획인가가 언제 이뤄지는지, 이후 이주 일정이 얼마나 빠르게 구체화되는지가 2029년 착공 목표를 가늠할 주요 기준이 될 것으로 보입니다.