서울 송파구 장미1·2·3차아파트 재건축 정비계획 확정, 최고 49층 5,105세대와 시공사 선정까지 남은 절차

서울 송파구 신천동 장미1·2·3차아파트 재건축사업이 최고 49층, 총 5,105세대 규모의 정비계획을 확정하면서 다음 단계로 넘어가고 있습니다.

기존 3,522세대에서 약 1,500세대 이상 늘어나는 대규모 재건축으로, 전체 공급계획에는 공공주택 551세대가 포함됩니다.

2026년 3월 정비계획 변경안과 경관심의안이 도시계획위원회를 통과한 뒤 재공람 절차를 거쳤으며, 7월 2일 정비구역 및 정비계획 변경이 고시되면서 새로운 재건축 계획이 공식 확정됐습니다.

🔷 기존 3,522세대가 최고 49층 5,105세대로 바뀝니다

장미1·2·3차아파트는 잠실 한강변과 잠실나루역 사이에 자리한 대규모 노후 아파트 단지입니다.

1·2차는 1979년, 3차는 1984년에 준공돼 전체적으로 노후화가 상당히 진행된 상태입니다.

현재 총 3,522세대 규모이지만 재건축 정비계획에서는 용적률 300% 이하, 최고 높이 184m 이하를 적용해 최고 49층, 총 5,105세대로 재편하는 계획이 마련됐습니다.

이 가운데 공공주택은 551세대이며 일반 공동주택과 함께 대규모 주거단지를 구성하게 됩니다.

단순히 기존 건물을 허물고 세대수만 늘리는 방식이 아니라 한강변 경관과 잠실나루역 주변 교통, 공공시설과 보행공간까지 함께 재편하는 것이 이번 계획의 특징입니다.

🔷 한 차례 보류된 뒤 건축배치와 교통계획을 다시 조정했습니다

장미1·2·3차 재건축 정비계획은 처음부터 바로 통과된 것은 아닙니다.

앞선 도시계획위원회 심의에서는 건축물 배치와 공공 보행통로, 주변 교통체계 등에 대한 추가 검토가 필요하다는 이유로 심의가 보류됐습니다.

이후 관련 계획을 조정해 2026년 3월 다시 심의에 올렸고 정비계획 변경안과 경관심의안이 수정가결됐습니다.

따라서 이번 심의 통과의 의미는 단순히 층수와 세대수가 결정됐다는 데 있지 않습니다.

대규모 한강변 단지를 새로 배치하면서 주변 도로와 보행 동선, 공공시설까지 어떤 방식으로 정리할 것인지에 대한 기본 방향이 함께 정해졌다는 점이 중요합니다.

🔷 한강과 잠실나루역을 연결하는 보행축도 들어섭니다

이번 재건축에서는 단지 내부뿐 아니라 주변 생활권 변화도 함께 계획돼 있습니다.

한강과 잠실나루역을 연결하는 공공 보행통로가 마련되고 단지 주변에는 공원 3개소가 조성될 예정입니다.

잠실나루역 주변에는 동주민센터와 어린이도서관 등 공공시설을 배치하고 송파대로변에는 생활체육과 전문체육을 지원하는 시설이 계획됐습니다.

또 잠실나루역에서 올림픽로35길 방향으로 이어지는 생활가로에는 상업시설과 보행공간을 연계하는 계획이 포함돼 있습니다.

재건축 이후에는 현재의 폐쇄적인 대단지 구조보다 한강과 지하철역, 주변 도로를 연결하는 보행 중심의 공간구조가 강화되는 방향입니다.

🔷 신속통합기획을 거쳐 정비계획이 구체화됐습니다

장미1·2·3차는 재건축 논의가 오랫동안 이어진 단지입니다.

2016년 추진위원회 승인을 거쳐 2020년 조합설립인가를 받았으며 이후 신속통합기획을 통해 새로운 정비계획을 마련했습니다.

2024년에는 신속통합기획 가이드라인이 구체화됐고 이를 토대로 건축 높이와 세대수, 공공시설, 보행체계 등을 다시 조정했습니다.

대규모 기존 단지인 만큼 조합설립 이후에도 정비계획을 확정하기까지 상당한 시간이 필요했습니다.

특히 한강변 경관과 교통 문제, 대규모 세대 증가에 따른 기반시설 계획을 함께 검토해야 했다는 점이 사업기간에 영향을 준 요소입니다.

🔷 한가람로 개설과 잠실나루역 교통체계도 바뀝니다

재건축과 함께 장미아파트 주변 도로체계도 큰 폭으로 정비될 계획입니다.

현재 잠실종합운동장에서 잠실대교 남단 이후 끊겨 있는 한강변 한가람로를 장미아파트 방향으로 연결하는 계획이 포함됐습니다.

잠실나루역 일대의 회전교차로를 비롯해 지상철 교각 주변의 복잡한 차량 동선도 함께 정비하는 방향입니다.

이를 통해 잠실사거리로 집중되는 교통량을 분산하고 잠실나루역 주변의 차량과 보행 동선을 단순화하는 것이 목표입니다.

다만 구체적인 교통처리계획은 앞으로 정비사업 통합심의를 거쳐 최종 확정될 예정입니다.

🔷 이제 바로 착공하는 단계는 아닙니다

정비계획이 확정됐다고 해서 곧바로 이주나 철거가 시작되는 것은 아닙니다.

현재부터 실제 착공까지는 통합심의와 시공사 선정, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주·철거 등 여러 절차가 더 남아 있습니다.

앞으로 시공사 선정과 세부 설계, 사업비 검토 등이 진행되고 사업시행계획인가를 거치면서 실제 단지계획과 사업 조건이 보다 구체화됩니다.

그 이후 관리처분계획인가와 이주, 철거를 거쳐야 실제 착공으로 이어질 수 있습니다.

따라서 현재 장미1·2·3차의 핵심은 정비계획 통과 자체보다 이 계획을 실제 사업계획으로 구체화하는 다음 단계에 들어갔다는 점입니다.

🔷 시공사 선정이 다음 사업 속도를 가를 가능성이 큽니다

5,000세대를 넘는 초대형 재건축인 만큼 시공사 선정은 앞으로 사업의 중요한 변수가 될 수 있습니다.

시공사가 정해지면 공사비와 설계 특화, 단지 브랜드, 금융조건 등 실제 사업 조건이 보다 구체적으로 드러나게 됩니다.

다만 아직 특정 건설사의 시공이 확정된 단계는 아닙니다.

시공사 선정 시점 역시 조합의 입찰 준비와 총회 일정 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 현재 단계에서 구체적인 건설사나 선정 시기를 확정적으로 보는 것은 이릅니다.

🔷 사업시행계획인가에서 실제 단지계획이 더 구체화됩니다

정비계획은 전체 재건축사업의 큰 틀을 정하는 단계입니다.

실제 몇 개 동을 어떻게 배치할지, 세부 평면과 주차시설, 커뮤니티시설 등을 어떻게 구성할지는 사업시행계획 단계에서 더 구체화됩니다.

통합심의와 각종 영향평가, 건축계획 조정을 거쳐 사업시행계획인가를 받으면 재건축사업은 관리처분을 준비할 수 있는 단계로 넘어갑니다.

이 과정에서 전체 공사비와 일반분양 물량, 조합원별 권리가액과 향후 분담금에 영향을 줄 수 있는 조건들도 점차 구체화됩니다.

따라서 앞으로는 층수나 전체 세대수뿐 아니라 사업시행계획과 추정 사업비 변화도 함께 확인할 필요가 있습니다.

🔷 잠실 동쪽 한강변 주거축의 변화도 커질 수 있습니다

장미1·2·3차는 잠실나루역과 한강 사이에 위치해 있어 재건축이 완료되면 잠실 동쪽 주거지역의 변화가 상당할 것으로 예상됩니다.

인근에서는 기존 재건축 단지와 신축 주거단지가 계속 늘어나고 있으며 장미아파트까지 5,000세대가 넘는 신축단지로 바뀌면 잠실역과 잠실나루역 사이 주거축 자체가 크게 달라지게 됩니다.

특히 잠실나루역 접근성과 한강변 입지, 잠실역 상업·업무시설 이용이 가능한 점은 기존에도 이 단지의 주요 입지 조건이었습니다.

재건축 이후에는 노후 대단지라는 약점이 해소되고 보행환경과 공공시설까지 새롭게 정비되면서 잠실 동쪽 신축 주거단지들과 함께 하나의 대규모 생활권을 형성할 가능성이 있습니다.

다만 주변 주택가격이나 특정 단지의 가치 상승을 재건축만으로 단정하기보다는 실제 사업 속도와 공사비, 일반분양 계획, 향후 주택시장 여건까지 함께 확인해야 합니다.

🔷 앞으로는 시공사·통합심의·사업시행인가를 확인해야 합니다

장미1·2·3차 재건축은 오랜 기간 추진해온 정비계획을 확정하면서 큰 고비 하나를 넘어섰습니다.

최고 49층, 총 5,105세대라는 기본 규모와 한강·잠실나루역을 연결하는 공간계획도 구체화됐습니다.

하지만 현재 단계는 재건축의 최종 단계가 아니라 실제 공사를 위한 세부 계획을 만드는 과정의 시작에 가깝습니다.

앞으로 시공사 선정과 통합심의, 사업시행계획인가가 어떤 순서와 속도로 진행되는지가 가장 중요한 확인 사항입니다.

이후 관리처분계획인가와 이주·철거까지 진행돼야 착공 시점을 구체적으로 판단할 수 있습니다.