서울 광진구 자양1동 모아타운 관리계획 통과, 용도지역 상향과 1,900세대 공급

서울 광진구 자양1동 799번지 일대 모아타운 관리계획이 2026년 3월 26일 소규모주택정비 통합심의를 통과했습니다.

계획안 기준 약 7만3,362㎡ 부지에 모아주택 4개소를 추진해 총 1,900세대를 공급하며, 이 가운데 임대주택 329세대가 포함됩니다.

이번 관리계획에는 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 상향하는 내용과 도로 확폭, 공원 확대, 보행환경 개선 계획이 함께 반영됐습니다.

다만 모아타운 관리계획 통과가 곧바로 착공이나 분양을 의미하는 것은 아닙니다.

앞으로 개별 모아주택 사업별로 주민동의를 확보하고 조합설립 또는 사업시행자 지정, 사업시행계획인가, 이주와 철거 등의 절차를 거쳐야 실제 주택 공급으로 이어질 수 있습니다.

🔷 자양1동 799번지 일대 저층 주거지를 정비하는 사업입니다

대상지는 광진구 자양1동 799번지 일대 약 7만3,362㎡입니다.

주변에는 저층 주택과 다세대·다가구주택이 밀집해 있으며 오래된 건축물과 좁은 도로, 부족한 주차공간 등으로 주거환경 개선 필요성이 제기돼 왔습니다.

대규모 재개발처럼 전체 지역을 하나의 정비구역으로 묶는 방식이 아니라 여러 개의 모아주택 사업을 하나의 관리계획 안에서 연계해 정비하는 구조입니다.

관리계획에는 총 4개 모아주택 사업을 추진해 기존 저층 주거지를 공동주택 중심으로 정비하는 내용이 담겼습니다.

개별 사업이 각각 추진되더라도 도로와 공원, 보행공간, 기반시설은 전체 지역을 하나의 생활권으로 보고 함께 정비하게 됩니다.

🔷 총 1,900세대 가운데 임대주택 329세대가 계획됐습니다

관리계획 기준 전체 주택 공급 규모는 총 1,900세대입니다.

이 가운데 임대주택은 329세대이며 나머지는 분양주택 등으로 구성될 예정입니다.

모아주택 4개소가 단계적으로 추진되는 만큼 모든 주택이 같은 시기에 착공하거나 공급되는 구조는 아닙니다.

사업구역별 주민동의와 조합설립, 설계와 사업성 검토 속도에 따라 추진 시점은 달라질 수 있습니다.

현재 확인되는 1,900세대는 관리계획 단계의 전체 공급 목표입니다.

향후 개별 사업시행계획이 수립되는 과정에서 동 수와 층수, 주택형, 세대수, 임대주택 규모 등이 일부 조정될 가능성도 있습니다.

🔷 제3종일반주거지역으로 용도지역을 상향합니다

이번 계획에서 가장 중요한 변화는 용도지역 상향입니다.

관리계획에는 개별 모아주택 사업구역을 통합해 사업을 추진할 경우 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 상향하는 내용이 반영됐습니다.

용도지역이 제3종일반주거지역으로 상향되면 제2종일반주거지역보다 높은 밀도의 공동주택 계획이 가능해져 사업성과 주택 공급 여건이 개선될 수 있습니다.

다만 용도지역 상향만으로 모든 사업지에 동일한 용적률이 자동 적용되는 것은 아닙니다.

개별 모아주택 사업의 대지 조건과 도로 폭, 높이계획, 일조권, 기반시설 부담, 임대주택 공급 등에 따라 실제 적용되는 용적률과 건축 규모가 달라질 수 있습니다.

용도지역 상향으로 사업 추진의 기본 여건은 개선됐지만 최종 사업성은 공사비와 분양가격, 토지등소유자 분담금까지 함께 검토해야 판단할 수 있습니다.

🔷 모아타운은 소규모 주택정비사업을 하나로 묶는 방식입니다

모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지에서 여러 개의 모아주택 사업을 연계해 정비하는 방식입니다.             

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개별 필지나 소규모 구역만 정비할 경우 도로와 공원, 주차장 등 기반시설을 충분히 확보하기 어렵다는 한계가 있습니다.

모아타운은 일정 지역에 관리계획을 먼저 수립한 뒤 여러 개의 모아주택이 도로와 공원, 보행공간을 함께 확보하도록 유도합니다.

재개발보다 사업구역을 작게 나눠 추진할 수 있어 주민동의가 확보된 지역부터 사업을 진행할 수 있다는 장점이 있습니다.

반대로 여러 사업구역의 추진 속도가 서로 다를 수 있고 개별 사업의 사업성과 주민동의 여부에 따라 전체 정비 시기가 길어질 수 있습니다.

🔷 자양초 주변 도로와 보행환경을 개선합니다

관리계획에는 주택 공급뿐 아니라 좁은 도로와 보행환경을 개선하는 내용도 포함됐습니다.

자양초등학교 앞 아차산로44길은 기존 약 5m에서 8m 폭으로 넓히는 방향으로 계획됐습니다.

도로 폭이 확대되면 차량 통행과 보행공간을 분리하고 학생들의 통학 안전을 개선하는 데 도움이 될 수 있습니다.

학교 주변은 등하교 시간대에 보행자와 차량이 동시에 몰리는 구간이어서 정비사업 과정에서도 안전한 보행동선을 확보하는 것이 중요합니다.

구체적인 도로 확폭 범위와 사업구역별 부담 방식은 개별 모아주택 사업계획과 기반시설 조성 과정에서 구체화될 예정입니다.

🔷 장독골공원도 기존보다 확대할 계획입니다

대상지 안에 있는 장독골공원은 기존 약 997㎡에서 약 1,502㎡로 확대하는 계획이 반영됐습니다.

공원 면적을 늘려 기존 주민과 향후 입주민이 함께 이용할 수 있는 휴식공간과 녹지를 확보하는 것이 목적입니다.

저층 주거지를 공동주택으로 정비하면 주택 수와 거주 인구가 늘어나는 만큼 공원과 보행공간 같은 생활 기반시설도 함께 확충해야 합니다.

단지별로 조경공간을 조성하는 것과 별도로 지역 주민이 자유롭게 이용할 수 있는 공공공간을 확보하는 것이 이번 관리계획의 중요한 부분입니다.

공원의 구체적인 시설 구성과 조성 시기는 모아주택 사업과 기반시설 정비 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

🔷 관리계획 통과 이후에는 개별 모아주택 사업이 진행됩니다

모아타운 관리계획 통과는 전체 지역의 정비 방향과 기반시설 계획을 정한 단계입니다.

앞으로는 관리계획 안에 포함된 4개 모아주택 사업이 각각 주민동의와 조합설립 또는 사업시행자 지정 절차를 진행하게 됩니다.

이후 건축계획과 세대수, 임대주택, 기반시설 부담 등을 포함한 사업시행계획을 수립하고 관련 심의와 인가를 받아야 합니다.

사업시행계획이 구체화되면 토지와 건축물에 대한 감정평가, 토지등소유자의 분담금과 권리계획도 윤곽이 드러나게 됩니다.

각 사업구역의 주민동의율과 사업성, 공사비 협의가 다르기 때문에 4개 사업이 동시에 같은 속도로 진행될 가능성은 높지 않습니다.

🔷 실제 주택 공급까지는 주민동의와 사업성이 핵심입니다

현재 자양1동 모아타운은 관리계획이 통과돼 용도지역과 도로, 공원, 주택 공급의 기본 방향이 마련된 단계입니다.

제3종일반주거지역 상향과 총 1,900세대 공급계획은 사업 추진에 긍정적인 조건이지만 실제 착공 시기를 확정한 것은 아닙니다.

앞으로 개별 모아주택별 주민동의 확보와 조합설립, 사업시행계획인가가 얼마나 원활하게 진행되는지가 중요합니다.

공사비 상승과 토지등소유자 분담금, 임대주택 공급, 기반시설 조성 비용도 사업 속도와 사업성에 영향을 줄 수 있습니다.

자양1동 799번지 일대는 총 4개 모아주택을 통해 1,900세대를 공급하고 도로와 공원까지 함께 정비하는 계획입니다.

관리계획 통과로 사업의 큰 틀은 마련됐으며 앞으로는 개별 모아주택 사업이 실제 인허가 단계로 얼마나 빠르게 넘어가는지를 확인해야 합니다.