서울 성동구 성수전략정비구역 4지구 재개발 통합심의 통과, 최고 64층 1,439세대 추진

서울 성동구 성수전략정비구역 제4지구 재개발사업이 2026년 2월 서울시 정비사업 통합심의를 통과했습니다.

통합심의안 기준 지하 6층~지상 최고 64층, 공동주택 10개 동, 총 1,439세대 규모이며 이 가운데 공공주택 267세대가 포함됩니다.

현재는 착공이나 일반분양을 앞둔 단계가 아니라 통합심의 조건을 반영해 사업시행계획인가를 준비하는 구간입니다.

🔷 2011년 정비계획 이후 장기간 지연된 사업입니다

성수전략정비구역은 성수동 한강변 노후 주거지를 대규모 공동주택과 공원, 도로, 공공시설이 결합된 지역으로 정비하는 사업입니다.

제4지구를 포함한 성수전략정비구역은 2011년 정비구역으로 지정됐지만 4개 지구가 도로와 공원 등 기반시설을 함께 조성해야 하는 구조여서 개별 지구만으로 사업을 진행하기 어려웠습니다.

한 지구의 사업이 늦어지면 다른 지구의 기반시설 조성에도 영향을 줄 수 있어 정비계획 수립 이후에도 장기간 사업이 본격화되지 못했습니다.

서울시는 신속통합기획을 통해 2025년 각 지구가 개별적으로 사업을 추진할 수 있도록 정비계획을 변경했고, 제4지구는 통합심의를 통과하면서 사업시행인가를 위한 후속 인허가 단계로 넘어갔습니다.

🔷 최고 64층 총 1,439세대로 계획됐습니다

서울시는 2026년 2월 26일 제3차 정비사업 통합심의위원회를 열고 성수전략정비구역 제4지구 재개발사업을 조건부 의결했습니다.

건축·경관·교통·교육·공원 등 8개 분야를 한꺼번에 심의한 결과입니다.

통합심의안에는 지하 6층~지상 최고 64층, 공동주택 10개 동, 총 1,439세대가 반영됐습니다.

전체 세대 가운데 공공주택은 267세대이며 공공기여를 통해 공공청사와 공원 등 기반시설도 함께 조성할 계획입니다.

최고 64층은 모든 주거동이 같은 높이로 건립된다는 의미는 아닙니다.

여러 높이의 주거동을 배치하고 일부 동의 최고 층수가 64층으로 계획됐다는 의미입니다.

🔷 초고층 계획에는 구조 안전성 보완 조건이 붙었습니다

성수4지구는 한강변에 최고 64층 규모의 초고층 공동주택을 계획하고 있어 일반적인 재개발사업보다 구조와 안전 분야의 검토가 중요합니다.

서울시는 통합심의 과정에서 초고층 주거동의 형태와 관련해 구조적 안전성을 보완하도록 조건을 부여했습니다.

따라서 통합심의를 통과했다고 해서 현재 계획안이 아무런 변경 없이 곧바로 확정 설계가 되는 것은 아닙니다.

사업시행계획을 구체화하는 과정에서 구조계획과 피난·방재계획, 교통처리계획 등이 보완될 수 있으며 세부적인 동 배치와 시설계획도 조정될 가능성이 있습니다.

🔷 한강 조망과 개방성을 고려한 단지로 조성됩니다

성수4지구는 한강변에 위치한 만큼 주택공급뿐 아니라 한강 경관과 보행 접근성을 함께 고려해 계획됐습니다.

한강 방향으로는 폭 10~40m 규모의 통경축을 확보해 공동주택이 한강변을 연속적으로 가로막지 않도록 열린 배치를 적용할 예정입니다.

통경축은 건물과 건물 사이에 시야가 열리는 공간을 확보하는 계획입니다.

주변 지역에서 한강 방향의 경관을 확보하고 단지 내부의 개방감을 높이는 역할을 합니다.

다만 실제 한강 조망 여부는 동 위치와 층수, 향, 주변 건축물에 따라 달라지므로 모든 세대에서 한강을 볼 수 있다는 의미는 아닙니다.

🔷 성수역에서 한강까지 선형공원이 이어집니다

이번 계획의 또 다른 핵심은 성수역과 한강을 연결하는 보행·녹지축입니다.

서울시는 성수역에서 제4지구를 지나 한강까지 이어지는 선형공원을 조성해 성수동 도심과 한강 수변공간의 연결성을 높일 계획입니다.

단지 내부에는 기존 성덕정길의 가로체계와 연결되는 커뮤니티 가로와 공공보행통로도 마련됩니다.

공공보행통로 주변에는 어린이 돌봄시설과 작은도서관 등 공동이용시설을 배치해 입주민뿐 아니라 지역 주민도 이용할 수 있는 개방형 공간으로 조성할 예정입니다.

🔷 통합심의 통과가 착공을 의미하지는 않습니다

정비사업 통합심의는 건축·교통·경관·교육·공원 등 여러 분야의 심의를 한꺼번에 진행해 인허가 기간을 줄이는 절차입니다.

통합심의를 통과하면서 제4지구의 건축 규모와 기반시설 계획은 구체화됐지만 아직 사업시행계획인가와 관리처분계획인가가 남아 있습니다.

사업시행계획인가 단계에서는 건축계획과 정비기반시설, 자금계획, 세대 구성 등 실제 사업 시행에 필요한 내용이 구체화됩니다.

이후 관리처분계획인가 단계에서는 조합원별 종전자산 평가와 분양계획, 분담금, 이주계획 등이 정해집니다.

따라서 현재 단계에서 일반분양 시기나 분양가, 조합원 분담금이 확정됐다고 보기는 어렵습니다.

🔷 성수전략정비구역 다른 지구에도 영향을 줄 수 있습니다

성수전략정비구역은 제1지구부터 제4지구까지 총 4개 지구로 구성돼 있습니다.

그동안에는 4개 지구의 기반시설 계획이 서로 연결돼 있어 한 지구의 사업 지연이 전체 사업에 영향을 주는 구조였습니다.

정비계획 변경 이후 각 지구가 개별적으로 사업을 추진할 수 있게 됐고, 제4지구가 먼저 통합심의를 통과하면서 다른 지구의 후속 인허가에도 관심이 커지고 있습니다.

다만 각 지구는 조합원 구성과 사업계획, 인허가 진행 속도가 서로 다르기 때문에 제4지구의 일정이 다른 지구에 그대로 적용되는 것은 아닙니다.

🔷 앞으로 사업시행인가와 관리처분인가가 남았습니다

성수4지구는 통합심의 통과로 장기간 정체됐던 정비계획 단계에서 실제 사업계획을 실행하는 단계로 넘어가고 있습니다.

앞으로는 통합심의 조건을 반영한 사업시행계획인가와 관리처분계획인가, 이주와 철거 절차를 거쳐야 착공할 수 있습니다.

초고층 구조 안전성 보완과 사업시행계획 조정, 조합원 의견 수렴, 관리처분계획 수립 등에 따라 실제 사업 일정은 달라질 수 있습니다.

현재 확인해야 할 핵심은 최고 64층과 1,439세대 규모 자체보다 통합심의 조건이 사업시행계획에 어떻게 반영되는지, 이후 인허가가 계획대로 진행되는지입니다.