서울 강북구 번동 모아타운 착공, 서울 132곳 중 1호 사업이 주택정비에 미치는 의미

서울 강북구 번동 429-114번지 일대에서 추진되는 모아타운 시범사업이 서울 최초로 착공해 공사를 진행하고 있습니다.

번동 모아타운은 5개의 모아주택 사업을 하나로 연계해 지상 최고 35층, 13개 동, 총 1,242세대 규모의 아파트 단지로 정비하는 사업입니다.

2022년 모아타운 관리계획 승인 이후 통합심의와 사업시행계획인가, 세입자 이주와 기존 건축물 철거를 거쳐 2024년 12월 착공했습니다.

서울에서 모아타운으로 지정되거나 추진되는 지역은 계속 늘고 있지만, 실제 착공까지 넘어간 첫 사례는 번동입니다.

번동 사업은 모아타운이 단순한 후보지 선정이나 관리계획 수립에 머무르지 않고 실제 주택 공급으로 연결될 수 있다는 것을 보여줬다는 점에서 의미가 있습니다.

🔷 번동 429-114번지 일대 5개 모아주택 사업입니다

번동 모아타운은 강북구 번동 429-114번지 일대 약 5만5,572㎡ 규모의 노후 저층주거지를 정비하는 사업입니다.

대상지는 대규모 재개발구역처럼 하나의 정비구역으로 묶인 곳이 아니라, 5개의 가로주택정비사업을 모아타운 관리계획 안에서 함께 추진하는 방식으로 구성됐습니다.

기존에는 노후한 다세대·다가구주택과 좁은 도로, 부족한 주차공간이 혼재해 개별 필지만으로 주거환경을 개선하기 어려웠습니다.

각각의 소규모 정비사업을 따로 진행할 경우 도로와 주차장, 공원, 공동이용시설을 체계적으로 확보하기 어렵다는 한계도 있었습니다.

모아타운은 이러한 소규모 사업들을 하나의 생활권 단위로 묶어 기반시설과 건축계획을 함께 조정하는 방식입니다.

🔷 총 1,242세대와 임대주택 245세대가 들어섭니다

번동 모아타운에는 지상 최고 35층, 13개 동, 총 1,242세대 규모의 공동주택이 들어설 예정입니다.

전체 세대 가운데 임대주택은 245세대이며, 조합원분과 일반분양 물량 등 구체적인 공급 구성은 후속 분양계획을 통해 확인해야 합니다.

기존 793세대 규모의 저층주거지가 총 1,242세대의 공동주택으로 정비되면서 전체 주택 수는 449세대 늘어납니다.

5개 사업구역 가운데 1~3구역과 4~5구역은 각각 건축협정을 통해 지하주차장과 공동시설을 연계하도록 계획됐습니다.

단지별 경계는 유지하면서도 주차장과 부대시설을 공동으로 사용할 수 있도록 해 소규모 사업의 한계를 줄인 것이 특징입니다.

전체 주차공간은 약 1,294대 규모로 계획됐으며, 우이천 주변 보행공간과 운동·휴게시설도 함께 정비될 예정입니다.

🔷 2022년 관리계획 승인 이후 약 2년 만에 착공했습니다

번동 일대는 2022년 모아타운 시범사업지로 선정된 뒤 같은 해 관리계획 승인과 통합심의를 통과했습니다.

2023년 7월에는 5개 모아주택 사업에 대한 사업시행계획인가가 이뤄지면서 실제 이주와 철거를 준비할 수 있는 단계로 넘어갔습니다.

이후 세입자 보상대책 수립과 주민 이주, 기존 건축물 철거가 진행됐고 2024년 12월 공식 착공행사가 열렸습니다.

후보지 선정이나 관리계획 수립 단계부터 계산하면 비교적 빠르게 착공까지 이어진 사례입니다.

다만 관리계획 승인만으로 공사가 시작되는 것은 아닙니다.

각 모아주택 사업별 주민 동의와 조합 운영, 사업시행계획인가, 세입자 보상, 이주, 철거와 자금조달 절차가 모두 진행돼야 실제 착공이 가능합니다.

🔷 세입자 보상과 이주대책이 사업 속도에 영향을 미쳤습니다

모아주택과 가로주택정비사업은 일반 재개발사업과 비교해 세입자 보호와 이주대책이 상대적으로 부족하다는 지적을 받아왔습니다.

세입자 보상 문제가 해결되지 않으면 이주와 명도가 지연되고, 철거와 착공 일정도 함께 늦어질 수 있습니다.

번동 모아타운은 세입자에게 주거이전비와 영업손실 보상 등을 지원하는 별도 대책을 마련해 이주를 진행했습니다.

조합이 주거이전비와 영업손실액 등 세입자 손실보상을 시행하고, 공공은 용적률 인센티브와 후속 인허가를 지원하는 구조가 적용됐습니다.

이를 통해 세입자 이주 문제를 조정하고 철거와 착공으로 이어갈 수 있는 기반을 마련했습니다.

번동 사례는 다른 모아타운에서도 사업 속도를 높이기 위해서는 건축계획뿐 아니라 세입자 보호와 이주대책이 함께 마련돼야 한다는 점을 보여줍니다.

🔷 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 지역을 정비하는 방식입니다

서울의 노후 저층주거지 가운데는 면적이 작거나 신축 건물이 섞여 있어 대규모 재개발구역으로 지정하기 어려운 지역이 많습니다.

정비구역 지정에 필요한 주민 동의를 확보하기 어렵거나, 사업성이 낮아 장기간 사업이 멈추는 경우도 있습니다.

모아타운은 이러한 지역에서 여러 개의 모아주택이나 가로주택정비사업을 묶어 도로와 주차장, 공원 등 기반시설을 함께 개선하는 제도입니다.

개별 사업은 소규모로 진행하되 관리계획은 생활권 단위로 수립해 일반적인 소규모주택정비보다 체계적인 개발을 유도합니다.

대규모 재개발보다 사업구역을 작게 나눠 추진할 수 있으며, 정비구역 지정 절차를 거치지 않고 통합심의를 활용해 일부 행정절차를 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.

반면 사업구역이 여러 개로 나뉘어 있어 각 조합의 사업 속도가 다를 수 있고, 구역 사이의 이해관계를 조정해야 한다는 한계도 있습니다.

🔷 서울 1호 착공은 제도가 실제 사업으로 전환됐다는 의미입니다

번동 모아타운의 가장 큰 의미는 서울에서 처음으로 관리계획 수립부터 사업시행계획인가, 이주와 철거를 거쳐 실제 착공까지 완료했다는 점입니다.

모아타운 후보지로 선정되거나 관리계획 승인을 받은 지역이 많더라도 모든 지역이 주택 공급으로 이어지는 것은 아닙니다.

주민 동의가 부족하거나 공사비와 분담금이 늘어나면 사업이 지연될 수 있으며, 조합 내부 갈등이나 세입자 이주 문제로 진행이 멈출 수도 있습니다.

번동은 이러한 절차를 실제로 통과하면서 모아타운 제도가 행정계획에 그치지 않고 실행 가능한 정비방식이라는 것을 보여줬습니다.

앞으로 다른 모아타운 사업에서는 번동의 건축협정 방식과 주차장 공동사용, 세입자 보상대책, 인허가 진행 과정이 하나의 참고 사례로 활용될 가능성이 있습니다.

🔷 번동 주변으로 모아타운 사업이 확산되고 있습니다

번동 1호 사업 주변에서도 추가 모아타운 사업이 추진되고 있습니다.

번동 454-61번지 일대에서는 여러 개의 모아주택 사업을 포함한 별도 모아타운 관리계획이 승인됐으며, 일부 사업은 조합설립과 통합심의 절차를 진행하고 있습니다.

번동 469번지 일대도 추가 모아타운 대상지로 선정돼 관리계획 수립을 준비하고 있습니다.

첫 번째 사업이 실제 착공으로 이어지면서 인접한 노후 저층주거지에서도 정비사업 추진 기대가 높아진 것으로 볼 수 있습니다.

다만 주변 지역이 모아타운 대상지로 선정됐다는 이유만으로 번동 1호 사업과 같은 속도로 진행되는 것은 아닙니다.

각 지역의 노후도와 주민 동의율, 사업성, 도로 여건, 조합 운영 상황에 따라 사업 속도는 달라질 수 있습니다.

🔷 다른 모아타운도 착공까지는 여러 절차가 남아 있습니다

모아타운 관리계획이 승인되면 관리계획 안에 포함된 각각의 모아주택 사업이 조합설립이나 주민합의체 구성 절차를 진행하게 됩니다.

이후 건축계획과 사업비, 조합원 분담금 등을 구체화하고 통합심의와 사업시행계획인가를 받아야 합니다.

사업시행계획인가 이후에도 이주비와 공사비 조달, 세입자 보상, 주민 이주와 철거가 남아 있습니다.

최근 건설공사비와 금융비용이 상승하면서 사업성이 낮은 구역에서는 분담금 증가가 가장 큰 변수가 될 수 있습니다.

여러 사업구역을 하나의 모아타운으로 묶더라도 각 구역의 동의율과 사업 추진 속도가 다르면 전체 기반시설 조성이나 공동시설 설치가 늦어질 가능성도 있습니다.

따라서 모아타운은 후보지 선정이나 관리계획 승인 여부보다 실제 조합설립과 사업시행계획인가가 진행되고 있는지를 함께 확인해야 합니다.

🔷 2028년 준공 목표와 공사 진행 상황을 확인해야 합니다

번동 모아타운은 2028년 준공과 입주를 목표로 공사가 진행되고 있습니다.

착공을 완료하면서 가장 큰 행정절차는 넘어섰지만, 앞으로 공사비 변경과 공사 진행률, 설계변경, 일반분양 일정 등이 실제 준공 시기를 결정하게 됩니다.

건설 원가와 금융비용이 추가로 상승할 경우 조합원 분담금이나 공사 조건이 변경될 가능성도 있습니다.

번동 모아타운의 성패는 착공 자체보다 예정된 기간 안에 1,242세대의 주택과 도로·주차장·공동시설을 함께 완성할 수 있는지에 달려 있습니다.

계획대로 준공까지 이어질 경우 번동은 서울 모아타운의 첫 착공 사례이자 첫 대규모 완공 사례로 남게 됩니다.

동시에 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 정비하는 새로운 주택공급 방식이 실제로 작동할 수 있는지를 판단하는 기준점이 될 전망입니다.