서울 중랑구 면목동 86-3번지 모아타운 사업시행인가, 최고 37층 약 1,904세대 추진

서울 중랑구 면목동 86-3번지 일대 모아타운에서 면목역 1·2구역의 사업시행계획인가가 완료됐습니다.

전체 모아타운은 약 9만6,994㎡ 부지에 4개 사업구역을 연계해 지상 최고 37층, 약 1,904세대 규모의 주거단지로 조성하는 계획입니다.

앞서 4·6구역의 사업시행계획안이 통합심의를 통과한 데 이어 1·2구역이 사업시행계획인가를 받으면서, 면목역 일대 모아타운은 구역별로 후속 인허가와 이주 준비를 진행하는 단계에 들어갔습니다.

🔷 면목동 86-3번지 일대에 약 1,904세대를 계획했습니다

면목동 86-3번지 일대 모아타운은 중랑구 면목본동의 노후 저층주거지를 여러 개의 모아주택 사업으로 나눠 정비하는 사업입니다.

전체 관리계획 구역은 약 9만6,994㎡이며 면목역 1·2·4·6구역 등 4개 사업구역으로 구성됩니다.

관리계획에는 제3종일반주거지역으로의 용도지역 상향을 통해 지상 최고 37층, 약 1,904세대 규모의 공동주택을 공급하는 내용이 반영돼 있습니다.

일반적인 재개발처럼 전체 지역을 하나의 정비구역과 조합으로 묶는 방식이 아니라, 일정한 규모의 블록마다 가로주택정비사업을 추진하면서 도로와 주차장, 공원 등 기반시설을 하나의 계획으로 연결하는 방식입니다.

각 사업구역은 별도의 조합과 사업시행계획을 통해 추진되지만, 전체 단지의 보행체계와 차량 진출입, 지하주차장, 공공시설을 연계해 대규모 주거단지에 가까운 환경을 만드는 것이 핵심입니다.

🔷 면목역 1·2구역은 최고 37층 959세대로 인가됐습니다

2026년 7월에는 면목역 1구역과 2구역의 가로주택정비사업 사업시행계획인가가 고시됐습니다.

이번 인가에는 관리처분계획이 함께 포함됐으며 두 구역을 합쳐 지상 최고 37층, 총 959세대 규모의 공동주택을 건설하는 계획입니다.

면목역 1구역은 면목동 236-6번지 일대, 면목역 2구역은 면목동 1251-4번지 일대에서 추진됩니다.

사업시행계획인가를 받았다는 것은 건축 규모와 세대수, 정비기반시설, 사업비와 조합원 분양계획 등 실제 사업 시행에 필요한 주요 계획이 행정적으로 확정됐다는 의미입니다.

관리처분 내용까지 포함됐기 때문에 앞으로는 조합원 분양과 보상 절차를 마무리하고 이주, 기존 건축물 철거, 착공으로 넘어갈 수 있습니다.

다만 사업시행계획인가가 완료됐다고 곧바로 공사가 시작되는 것은 아닙니다.

실제 착공 전에는 이주비 마련과 조합원 이주, 세입자 보상, 건축물 해체계획 승인과 철거 등의 절차가 진행돼야 합니다.

🔷 4·6구역은 956세대 규모의 사업시행계획안이 통합심의를 통과했습니다

면목역 4·6구역은 1·2구역보다 앞서 2024년 소규모주택정비 통합심의를 통과했습니다.

두 구역에는 10개 동, 총 956세대 규모의 공동주택과 부대·복리시설을 조성하는 계획이 반영됐습니다.

계획 세대 가운데 임대주택 221세대가 포함됐으며, 지상에는 약 1만㎡ 규모의 녹지를 확보하고 지하에는 1,233대를 수용할 수 있는 주차장을 설치하는 방안이 제시됐습니다.

4·6구역의 기존 제2종일반주거지역은 제3종일반주거지역으로 상향하고, 두 구역 사이의 기존 도로 일부는 보행자 중심 공간으로 전환하는 계획입니다.

각 구역이 별개의 아파트 단지로 건설되더라도 주차장과 보행공간, 녹지 등을 연계해 하나의 생활권처럼 이용할 수 있도록 계획한 것이 특징입니다.

서울시가 공개한 최신 관리계획상 전체 규모는 약 1,904세대입니다.

다만 면목역 1·2구역의 사업시행계획인가 규모는 959세대이고, 4·6구역의 통합심의안은 956세대로 제시돼 개별 구역 수치를 단순 합산하면 관리계획상 전체 세대수와 차이가 발생합니다.

이는 관리계획 변경과 개별 구역의 설계·인가 과정에서 세대수가 조정된 결과로, 최종 공급 규모는 각 구역의 후속 인허가 내용을 기준으로 확인해야 합니다.

🔷 노후도 84%의 저층주거지를 정비하는 사업입니다

대상지는 노후도가 약 84%에 이를 정도로 오래된 단독주택과 다가구·다세대주택이 밀집한 지역입니다.

도로 폭이 좁고 지형의 높이 차이가 커 차량 통행과 보행이 불편하며, 주차공간과 공원·생활편의시설도 부족한 곳으로 평가됐습니다.

하지만 면적과 도로 조건, 건축물 배치 등이 일반 재개발구역으로 지정되기에는 복잡해 대규모 정비사업을 추진하기 어려웠습니다.

이에 따라 전체 지역을 10만㎡ 이내의 모아타운으로 관리하면서 사업이 가능한 블록별로 모아주택을 추진하는 방식이 적용됐습니다.

개별 필지만 따로 개발할 경우 소규모 아파트가 흩어져 들어서고 도로와 주차장 문제가 그대로 남을 수 있습니다.

면목동 모아타운은 여러 사업구역을 하나의 관리계획으로 묶어 도로와 공원, 주차장, 공동이용시설까지 함께 개선하는 것을 목표로 합니다.

🔷 도로 확장과 통합 지하주차장을 함께 추진합니다

현재 대상지 북측의 협소한 진출입로는 최대 13.6m까지 확장하는 계획입니다.

도로 폭을 넓혀 차량 진입과 교행 여건을 개선하고, 단지 내부는 보행자가 안전하게 이동할 수 있는 생활가로 중심으로 조성할 예정입니다.

각 모아주택 구역은 지하 공간을 연결하는 통합 지하주차장 설치도 추진합니다.

사업구역마다 주차장 출입구를 따로 만들지 않고 지하에서 차량 동선을 연결하면 지상 차량 통행과 출입구 수를 줄일 수 있습니다.

지상 공간은 녹지와 보행로, 주민 공동시설로 활용해 기존 저층주거지의 주차난과 보행 불편을 함께 개선하는 구조입니다.

다만 여러 구역의 지하주차장을 실제로 연결하려면 각 조합의 공사 일정과 설계, 비용 분담방식을 맞춰야 합니다.

구역마다 이주와 착공 시기가 달라질 경우 통합 시공과 연결공사 방식이 사업 추진의 변수가 될 수 있습니다.

🔷 공원과 공영주차장·공동이용시설도 계획됐습니다

전체 관리계획에는 공원과 지하 공영주차장을 결합한 생활거점시설을 조성하는 내용도 포함돼 있습니다.

지상에는 주민이 이용할 수 있는 공원과 보행공간을 만들고, 지하에는 지역의 부족한 주차공간을 보완할 수 있는 공영주차장을 설치하는 방식입니다.

단지 저층부와 생활가로 주변에는 작은도서관과 실내체육시설, 북카페 등 개방형 공동이용시설을 배치할 계획입니다.

이들 시설은 새 아파트 입주민만 이용하는 폐쇄형 시설이 아니라 주변 주민도 접근할 수 있는 생활편의시설로 조성하는 방향입니다.

동원전통시장과 연결되는 구간에는 상가와 주민시설, 보행공간이 이어지는 커뮤니티 가로를 계획했습니다.

주거단지 안에 필요한 시설만 넣는 데 그치지 않고 기존 시장과 생활권을 연결해 지역 전체의 보행환경을 개선하려는 구상입니다.

🔷 용마산과 망우산 방향의 통경축을 확보합니다

면목동 일대는 용마산과 망우산으로 이어지는 산지 경관과 가까운 지역입니다.

건축계획에는 고층 타워형 주거동과 중·저층 주거동을 함께 배치해 모든 건물이 일률적으로 벽처럼 들어서는 것을 줄이는 방안이 반영돼 있습니다.

건물 사이에는 용마산과 망우산 방향을 바라볼 수 있는 통경축과 바람길을 확보할 계획입니다.

단지 경계와 도로변에는 저층부 공동이용시설과 개방공간을 배치해 고층 아파트가 주변 저층주거지에 주는 위압감도 낮추는 방향입니다.

다만 실제 동별 높이와 배치, 세대별 조망은 개별 구역의 최종 건축설계와 인허가 변경 과정에서 달라질 수 있습니다.

최고 37층은 전체 건물이 같은 높이로 건설된다는 의미가 아니라, 일부 타워동에 적용할 수 있는 최고 높이입니다.

🔷 면목역 생활권의 주거환경 변화가 예상됩니다

대상지는 서울지하철 7호선 면목역을 이용할 수 있는 역세권에 자리합니다.

사업이 완료되면 기존 저층주택 밀집지역이 약 1,900세대 규모의 공동주택 생활권으로 바뀌면서 면목역 이용 인구와 주변 상권 수요도 늘어날 가능성이 있습니다.

도로 확장과 지하주차장 설치, 보행공간 정비가 함께 진행되면 단순히 주택 수만 늘어나는 것이 아니라 역에서 주거지역으로 이어지는 이동환경도 개선될 수 있습니다.

동원전통시장과 생활가로가 새 주거단지와 연결되면 기존 상권에도 새로운 주거 수요가 유입될 수 있습니다.

다만 모아타운 지정이나 사업시행계획인가만으로 주변 부동산 가격 상승이 보장되는 것은 아닙니다.

개별 구역의 실제 이주와 착공 속도, 분담금 변화, 공사비 조정, 기반시설 조성 시기까지 확인해야 생활권 변화가 현실화되는 시점을 판단할 수 있습니다.

🔷 앞으로 이주와 철거·착공 절차를 확인해야 합니다

면목역 1·2구역은 사업시행계획인가와 관리처분계획을 마치면서 초기 사업 단계는 넘어섰습니다.

앞으로는 조합원과 세입자의 이주, 건축물 해체계획 수립, 철거와 착공 절차가 이어질 예정입니다.

4·6구역도 개별 사업 일정에 따라 관리처분과 이주, 착공 절차를 진행해야 합니다.

현재 4개 구역의 착공일과 전체 준공일이 동일하게 확정된 것은 아닙니다.

이주 속도와 공사비 협의, 시공사 계약, 자금 조달, 구역별 공정 차이가 실제 착공과 준공 시기를 결정하게 됩니다.

면목동 86-3번지 일대 모아타운은 현재 관리계획만 세워진 초기 사업지가 아니라, 4개 모아주택 구역이 사업시행 단계에 진입한 서울의 대표적인 모아타운 사업지입니다.

앞으로는 면목역 1·2구역의 실제 이주 개시 시점과 4·6구역의 후속 인허가, 구역별 착공 일정이 계획대로 이어지는지를 확인해야 합니다.