2026년 부동산 세제개편안, 종부세·양도세 어떻게 바뀌나

정부가 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표하면서 주택 종합부동산세와 양도소득세 체계에도 큰 변화가 예고됐습니다.

이번 개편의 핵심은 실거주 1주택자에 대한 부담은 낮추거나 보호하는 대신, 비거주 주택과 다주택자에 적용되던 세제 혜택은 줄이는 방향입니다.

1세대 1주택자의 종합부동산세 과세 기준금액은 현행 12억원에서 14억원으로 올라가고, 실제 거주하는 1주택자는 기본공제도 14억원까지 확대됩니다.

반면 비거주 1주택자의 기본공제는 12억원에서 9억원으로 낮아지고, 다주택자는 현재 9억원인 기본공제가 거주주택 비중을 반영하는 방식으로 개편됩니다.

양도소득세에서도 보유기간을 중심으로 적용하던 장기보유특별공제를 거주기간 중심의 공제로 전환하는 내용이 포함됐습니다.

다만 대부분의 내용이 즉시 시행되는 것은 아니며 종부세는 2027년부터 단계적으로, 양도세는 2027년 유예기간을 거쳐 2028년부터 순차적으로 적용하는 일정이 제시됐습니다.

🔷 실거주 1주택자는 종부세 기준이 14억원으로 올라갑니다

현재 1세대 1주택자의 종합부동산세 과세 기준금액은 공시가격 12억원입니다.

개편안에서는 이 기준을 14억원으로 올립니다.

이에 따라 일정 가격 이하의 실거주 1주택자는 종부세 부담이 줄거나 새롭게 과세 대상에 포함되는 시점이 늦어질 수 있습니다.

실제로 거주하는 1주택자는 기본공제 역시 기존 12억원에서 14억원으로 확대됩니다.

이번 개편은 주택을 실제 거주 목적으로 보유하고 있는 1주택자의 세 부담을 상대적으로 완화하는 데 초점이 맞춰졌습니다.

🔷 비거주 1주택과 다주택자는 기본공제가 줄어듭니다

같은 1주택이라도 실제 거주 여부에 따라 종부세 부담이 달라질 전망입니다.

실거주하지 않는 1주택의 기본공제는 현행 12억원에서 9억원으로 축소됩니다.

다주택자는 현재 공시가격 합계에서 9억원을 일괄 공제하고 있지만, 개편 이후에는 기본 4억원에 거주용 주택의 가액 비중에 따라 최대 5억원을 추가 공제하는 방식으로 바뀝니다.

거주하는 주택의 비중이 작거나 보유 주택 대부분에 직접 거주하지 않는 경우 실제 공제액이 현재보다 줄어들 가능성이 있습니다.

이번 개편은 단순히 보유 주택 수만 따지는 방식에서 벗어나 실제 거주 여부와 보유 주택의 가액을 과세에 더 많이 반영하는 방향입니다.

🔷 종부세 공정시장가액비율도 조정됩니다

종합부동산세 계산에 적용하는 공정시장가액비율도 개편됩니다.

현재 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다.

개편안에서는 특히 3주택 이상 보유자의 공정시장가액비율을 현행 60%에서 최종 80%까지 높이는 방향이 제시됐습니다.

공정시장가액비율이 올라가면 같은 공시가격이라도 종합부동산세 과세표준이 커질 수 있습니다.

이에 따라 다주택자는 기본공제 축소와 함께 과세표준 산정 방식 변화까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

🔷 종부세는 주택 수보다 주택가액과 거주 여부를 더 반영합니다

현재 종부세에는 주택 수에 따라 세 부담이 달라지는 구조가 포함돼 있습니다.

개편안은 주택 수 자체보다 전체 보유 주택의 가액과 실제 거주 여부를 더 반영하는 방향으로 제도를 조정합니다.

거주용 1주택자는 기본공제를 확대하는 반면 비거주 주택과 다주택자는 공제 혜택을 줄이는 방식입니다.

1세대 1주택자에게 적용되는 세액공제에도 한도가 신설됩니다.

개편안에는 2027년 최대 800만원, 2028년 이후 최대 600만원의 세액공제 한도를 두는 내용이 포함됐습니다.

따라서 실거주 1주택자라도 주택가액이 매우 높은 경우에는 세액공제 한도의 영향을 받을 수 있습니다.

🔷 양도세 장기보유특별공제는 거주기간 중심으로 바뀝니다

양도소득세에서는 장기보유특별공제 체계가 크게 바뀝니다.

현재는 일정 요건을 충족하면 주택을 장기간 보유한 기간 자체가 공제에 중요한 요소로 작용합니다.

개편안은 이 구조를 실제 거주기간 중심으로 전환하는 방향입니다.

주택을 장기간 보유했더라도 직접 거주하지 않은 경우에는 기존과 같은 수준의 공제 혜택을 받기 어려워질 수 있습니다.

비거주 주택에 대해서는 장기보유특별공제 적용을 제한하는 방향도 포함됐습니다.

실거주 1주택자는 최대 80% 수준의 공제를 받을 수 있지만 양도차익이 큰 고가 주택에는 공제 한도가 도입됩니다.

2027년에는 기존 제도를 유지하고, 2028년에는 공제 한도를 20억원, 2029년 이후에는 10억원으로 조정하는 일정이 제시됐습니다.

🔷 10년 이상 거주한 1주택자는 양도세 기본공제가 확대됩니다

장기간 실제 거주한 1주택자에 대한 별도의 세제 지원도 강화됩니다.

양도가액 30억원 이하 주택에 10년 이상 거주한 1세대 1주택자는 양도소득세 기본공제가 현재 250만원에서 2,500만원으로 확대될 예정입니다.

단순히 오래 보유한 주택보다 실제 장기간 거주한 주택을 더 보호하겠다는 취지입니다.

이에 따라 앞으로 1주택자의 양도세를 판단할 때는 보유기간뿐 아니라 실제 거주기간이 더욱 중요한 기준이 될 전망입니다.

🔷 다주택자 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화됩니다

다주택자의 조정대상지역 주택 양도소득세 중과제도 자체가 폐지되는 것은 아닙니다.

대신 2027년과 2028년에는 중과세율을 한시적으로 낮춰 주택을 처분할 수 있는 기간을 제공하는 방식입니다.

2주택자는 기본세율에 현재 20%포인트를 추가하지만 2027년에는 5%포인트, 2028년에는 10%포인트를 추가하는 방식으로 낮아집니다.

3주택 이상은 현재 기본세율에 30%포인트를 추가하지만 2027년에는 10%포인트, 2028년에는 15%포인트가 추가됩니다.

2029년 이후에는 다시 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과 체계로 돌아가는 일정입니다.

따라서 이번 조치는 다주택자 양도세 중과 폐지가 아니라 일정 기간 세율을 낮추는 한시적 완화로 봐야 합니다.

🔷 65세 이상 1주택자의 지방 이전에도 세금 혜택이 생깁니다

수도권 주택에 장기간 거주한 고령자가 지방으로 이주하는 경우에도 새로운 양도세 감면이 추진됩니다.

65세 이상 1세대 1주택자가 수도권 주택에 5년 이상 거주한 뒤 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 2027년에는 양도세의 최대 50%를 감면하는 방안입니다.

감면 한도는 최대 5억원입니다.

2028년에 처분하는 경우에는 최대 30%, 3억원까지 감면하는 방안이 제시됐습니다.

기존 주택에 계속 거주하려는 고령자를 위한 종부세 납부유예 제도도 함께 조정될 예정입니다.

🔷 지방 주택을 추가 취득할 때는 1주택 특례가 확대됩니다

지방 주택시장 활성화를 위한 세제 혜택도 포함됐습니다.

일정 요건을 충족하는 지방 주택을 추가로 취득하더라도 종합부동산세와 양도소득세에서 1세대 1주택 특례를 적용하거나 주택 수 산정에서 제외하는 방안입니다.

수도권과 지방 주택을 동일하게 보는 방식에서 벗어나 지방 주택 취득에 별도의 세제 혜택을 주는 방향입니다.

다만 적용 대상 지역과 주택가액 등 세부 요건은 향후 법률과 시행령 개정 내용을 확인해야 합니다.

🔷 세입자의 월세 세액공제도 확대됩니다

이번 세제개편에는 주택 보유자뿐 아니라 임차인을 위한 내용도 포함됐습니다.

월세 세액공제 대상이 되는 연간 월세 한도는 기존 1,000만원에서 1,200만원으로 확대됩니다.

청년에게는 일정 요건을 충족할 경우 17%의 세액공제율을 적용하는 방안도 포함됐습니다.

전세에서 월세로 이동하는 임차인의 주거비 부담을 세제 측면에서 일부 낮추려는 조치입니다.

🔷 실제 적용은 2027년 이후 단계적으로 시작됩니다

2026년 세제개편안이 발표됐다고 해서 현재 주택의 종부세와 양도세 계산 방식이 즉시 모두 바뀌는 것은 아닙니다.

종합부동산세 개편은 2027년 이후 단계적으로 적용하는 일정이 제시됐습니다.

양도소득세의 주요 개편도 유예기간을 두고 2028년과 2029년에 걸쳐 순차적으로 적용되는 내용이 포함됐습니다.

다주택자 양도세 중과 완화처럼 별도의 적용 기간이 정해진 제도도 있습니다.

이번 발표는 정부의 세제개편안이기 때문에 실제 시행을 위해서는 관련 세법 개정과 국회 입법 절차가 필요합니다.

따라서 주택을 보유하거나 매도할 계획이 있다면 현재 발표된 개편안뿐 아니라 향후 국회 심의 과정에서 내용이 변경되는지도 함께 확인해야 합니다.

🔷 앞으로는 주택 수보다 실거주 여부가 더 중요해집니다

이번 부동산 세제개편의 방향은 실거주 여부를 세금 계산에 더 크게 반영하는 것입니다.

실제로 거주하는 1주택자는 종부세 과세 기준과 기본공제를 확대하고 양도세에서도 장기간 거주한 경우 혜택을 강화합니다.

반면 거주하지 않는 주택이나 여러 채의 주택을 보유한 경우에는 종부세 공제를 줄이고 일부 과세 기준을 강화하는 방향입니다.

양도세 역시 단순 보유기간보다 실제 거주기간을 더 중요하게 반영하는 구조로 바뀔 예정입니다.

다만 종부세와 양도세 개편 대부분은 2027년 이후 적용되고 관련 법률 개정도 남아 있습니다.

앞으로는 국회 세법 심의 결과와 각 제도의 시행시기, 지방 주택 특례와 거주기간 인정 기준 등 세부 요건이 최종적으로 어떻게 확정되는지를 확인하는 것이 중요합니다.