서울 한남뉴타운 재개발 구역별 사업 단계 분석

서울 용산구 한남뉴타운은 2·3·4·5구역이 모두 재개발 절차를 진행하고 있지만, 구역마다 현재 사업 단계와 앞으로 넘어야 할 절차에는 차이가 있습니다.

한남3구역은 철거와 후속 인허가를 진행하며 가장 앞선 구간에 있고, 한남2구역은 주민 이주와 변경된 재정비촉진계획을 반영하는 절차를 함께 진행하고 있습니다.

한남4구역은 사업시행계획인가 이후 조합원 분양신청과 관리처분계획 수립 단계로 넘어갔으며, 한남5구역은 재정비촉진계획 변경과 사업시행계획 수립을 위한 후속 절차를 진행하고 있습니다.

🔷 한남뉴타운은 2·3·4·5구역으로 추진되고 있습니다

한남뉴타운의 공식 명칭은 한남재정비촉진지구입니다.

용산구 한남동과 보광동, 이태원동 일대의 노후 저층 주거지를 정비해 대규모 공동주택과 도로, 공원, 공공시설을 조성하는 사업입니다.

한남재정비촉진지구는 처음에는 여러 구역으로 계획됐지만, 한남1구역이 해제되면서 현재는 한남2·3·4·5구역을 중심으로 재개발이 추진되고 있습니다.

네 구역이 모두 같은 한남뉴타운에 포함되지만 사업면적과 지형, 조합원 수, 건축계획, 인허가 진행 시기가 다르기 때문에 실제 사업 속도도 같지 않습니다.

한강과 남산 사이의 구릉지에 자리하고 있어 높이와 경관, 도로, 학교, 공원 등 기반시설 계획을 함께 조정해야 한다는 점도 일반적인 평지 재개발사업과 다른 특징입니다.

🔷 한남3구역은 철거와 사업계획 변경을 진행하고 있습니다

한남3구역은 한남뉴타운 가운데 사업 진행이 가장 빠른 구역입니다.

2019년 사업시행계획인가를 받고 2023년 관리처분계획인가를 마친 뒤 주민 이주와 건축물 철거를 진행했습니다.

2026년에는 기존 건축물 철거가 마무리 단계에 들어갔지만, 철거가 끝났다는 사실만으로 바로 일반분양과 본공사에 들어가는 것은 아닙니다.

재정비촉진계획 변경 내용을 반영한 통합심의와 사업시행계획 변경인가 등 후속 절차가 남아 있기 때문입니다.

한남3구역은 기존 인허가를 모두 처음부터 다시 진행하는 사업은 아니지만, 변경된 세대수와 건축계획, 기반시설 계획을 실제 사업시행계획에 반영해야 합니다.

따라서 앞으로는 철거율보다 변경 사업시행계획인가와 착공신고, 일반분양 승인 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

한남3구역이 본격적인 착공과 일반분양에 들어가면 한남뉴타운 전체 사업이 계획 단계에서 실제 공급 단계로 전환된다는 상징성도 갖게 됩니다.

🔷 한남2구역은 이주와 1,311세대 변경 절차를 진행하고 있습니다

한남2구역은 2025년 7월 관리처분계획인가를 받은 뒤 2026년 1월부터 주민 이주를 시작했습니다.

2026년 5월에는 재정비촉진계획 변경안이 서울시 도시재정비위원회에서 수정가결됐습니다.

변경된 계획에는 공공주택 197세대를 포함한 총 1,311세대 규모의 공동주택이 반영됐습니다.

이와 함께 이태원역 주변 주차난을 개선하기 위한 공영주차장과 공원, 사회복지시설, 공공청사, 보광로 확폭 등 기반시설 계획도 조정됐습니다.

현재 한남2구역은 주민 이주와 변경된 촉진계획을 반영한 후속 인허가를 함께 진행하고 있습니다.

서울시는 2026년 말 이주 완료와 2027년 하반기 착공을 목표로 제시했지만, 이는 행정기관과 사업 주체가 추진하는 목표 일정입니다.

실제 착공 시기는 이주 완료와 명도, 건축물 철거, 사업시행계획 변경인가, 착공신고가 계획대로 진행되는지에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 관리처분계획인가 이후 재정비촉진계획이 변경된 만큼, 변경된 세대수와 기반시설 계획을 사업시행계획 변경 등 후속 인허가에 어떻게 반영하는지 확인해야 합니다.

🔷 한남4구역은 관리처분계획 수립 단계로 넘어갔습니다

한남4구역은 2025년 11월 사업시행계획인가를 받았습니다.

사업시행계획 기준 지하 7층부터 지상 최고 22층, 총 2,331세대 규모이며 이 가운데 공공주택은 350세대입니다.

사업시행계획인가는 건축계획과 정비기반시설, 공동주택 배치, 사업비와 시행 방법 등을 행정기관이 인가하는 단계입니다.

이 절차를 마치면 조합원별 종전자산과 분양받을 주택을 산정하고 조합원 분양신청을 진행한 뒤 관리처분계획을 수립하게 됩니다.

한남4구역은 2026년 조합원 분양신청 절차에 들어갔으며, 앞으로 분양신청 결과와 감정평가 내용을 바탕으로 관리처분계획을 작성하게 됩니다.

이 과정에서 조합원별 분양가와 추가분담금, 일반분양 물량, 이주계획이 구체화됩니다.

한남4구역은 세대수가 많고 한강변 저지대와 구릉지가 함께 포함된 대규모 사업지이기 때문에 사업비와 공사비, 조합원 분담금이 향후 사업 속도에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

따라서 관리처분계획 총회와 인가 신청, 이주 개시 시점이 다음 핵심 일정입니다.

🔷 한남5구역은 재정비촉진계획 변경과 사업시행인가를 준비하고 있습니다

한남5구역은 동빙고동 일대에 자리한 재개발사업으로, 한강과 가까운 입지와 경관계획에 대한 관심이 큰 사업지입니다.

서울시 정비사업 정보몽땅 기준 현재 공식 사업 단계는 조합설립인가이며, 사업시행계획인가는 아직 완료된 단계로 표시되지 않고 있습니다.

조합은 건축계획과 기반시설 계획을 구체화하고 사업시행계획인가를 준비하는 한편, 재정비촉진계획 변경을 위한 도시계획 용역도 추진하고 있습니다.

또한 구역 내 보광변전소와 송전선로 이설 문제를 해결하기 위한 법률 검토와 관련 용역도 진행되고 있습니다.

변전소와 전기공급시설의 이전 방식은 공동주택 배치와 가용 대지, 사업비에 영향을 줄 수 있어 한남5구역의 주요 사업 변수 가운데 하나입니다.

앞으로 재정비촉진계획 변경 내용이 확정되면 이를 반영해 사업시행계획인가를 추진하고, 이후 조합원 분양신청과 관리처분계획 수립 절차로 넘어가게 됩니다.

현재 한남5구역에서는 관리처분이나 착공 시기보다 변경된 정비계획의 확정과 사업시행계획인가 진행 여부를 먼저 확인해야 합니다.

🔷 구역별 속도 차이는 인허가와 이주 단계에서 발생합니다

한남뉴타운 네 구역을 사업 단계만으로 비교하면 한남3구역이 가장 앞서 있고, 한남2구역이 그 뒤에서 주민 이주를 진행하고 있습니다.

한남4구역은 사업시행계획인가 이후 관리처분계획을 준비하고 있으며, 한남5구역은 재정비촉진계획 변경과 사업시행계획인가를 준비하고 있습니다.

다만 정비사업은 먼저 인가받은 구역이 항상 먼저 입주하는 구조는 아닙니다.

이주와 명도에 시간이 오래 걸리거나 건축계획 변경, 공사비 협상, 조합 내부 의사결정이 지연되면 뒤에 출발한 구역과 사업 속도 차이가 줄어들 수 있습니다.

한남뉴타운은 사업 규모가 크고 고급 주거단지 계획이 적용되는 만큼 시공 품질과 특화설계가 강조되지만, 동시에 공사비와 추가분담금 부담도 커질 수 있습니다.

앞으로 구역별 속도를 판단할 때는 발표된 목표 착공일 하나만 보는 것보다 사업시행계획 변경인가, 관리처분계획인가, 이주율, 철거율, 공사도급계약 변경 여부를 함께 확인해야 합니다.

🔷 한남뉴타운 전체가 동시에 착공하는 것은 아닙니다

한남뉴타운은 하나의 대규모 개발사업처럼 불리지만 실제로는 구역별 조합이 별도의 인허가와 관리처분, 이주, 철거, 착공 절차를 진행합니다.

따라서 2·3·4·5구역이 같은 시기에 착공하거나 입주하는 것은 아닙니다.

현재 단계에서는 한남3구역의 변경 인허가와 착공 여부, 한남2구역의 이주 완료와 사업시행계획 변경, 한남4구역의 관리처분계획 수립, 한남5구역의 재정비촉진계획 변경과 사업시행계획인가가 각각 중요한 확인 대상입니다.

네 구역의 사업이 순차적으로 착공에 들어가면 보광동과 한남동, 이태원동 일대의 주거환경과 도로·공원 등 기반시설도 장기간에 걸쳐 재편될 것으로 예상됩니다.

다만 대규모 정비사업은 계획 변경과 공사비, 이주, 인허가에 따라 일정이 조정될 수 있습니다.

한남뉴타운의 실제 사업 속도는 구역별 목표 일정이 아니라 다음 행정절차가 공식적으로 완료되는지를 기준으로 판단해야 합니다.