광주 광천동 재개발 디에이치 확정 이후 공사비와 추가분담금, 착공 일정 분석

광천동 재개발사업은 2026년 7월 조합원 총회에서 현대건설의 하이엔드 브랜드인 디에이치 적용안을 선택했습니다.

채택된 사업안은 지상 최고 45층, 총 5,015세대 규모이며 총공사비 약 2조1,500억원과 평균 일반분양가 3.3㎡당 2,402만원을 기준으로 하고 있습니다.

총회에서 디에이치 적용안과 공사비 협의안은 채택됐지만, 조합원별 최종 추가분담금과 2026년 11월 실제 착공 여부까지 확정된 것은 아닙니다.

앞으로 공사도급계약 체결과 변경 인허가, 건축물 철거가 계획대로 진행되는지가 실제 착공 시기를 결정하게 됩니다.

🔷 디에이치 적용안이 조합원 총회에서 채택됐습니다

광천동 재개발조합은 현대건설과 협의한 두 가지 사업안을 조합원 총회에 상정했습니다.

1안은 현대건설의 하이엔드 브랜드인 디에이치를 적용해 최고 45층, 총 5,015세대로 조성하는 방안입니다.

2안은 별도의 프리미엄 브랜드를 적용해 최고 49층, 총 5,005세대로 조성하면서 공사비와 분양가를 낮추는 방안이었습니다.

총회 투표 결과 디에이치 적용안이 1,498표를 얻었으며, 별도 프리미엄 브랜드안은 152표에 그쳤습니다.

조합원들이 공사비 절감보다 디에이치 브랜드와 상품성, 향후 단지 가치에 더 높은 비중을 둔 것으로 해석할 수 있습니다.

🔷 총공사비는 약 2조1,500억원으로 제시됐습니다

디에이치 적용안의 계약상 공사비는 3.3㎡당 약 747만5,000원이며 총공사비는 약 2조1,500억원입니다.

별도 프리미엄 브랜드안은 3.3㎡당 약 654만4,000원, 총공사비 약 1조7,400억원으로 제시됐습니다.

두 사업안의 총공사비 차이는 약 4,100억원에 달합니다.

광천동 재개발조합이 디에이치 적용안을 선택하면서 공사비를 낮추는 대신 하이엔드 브랜드와 주거상품을 강화하는 방향이 결정된 것입니다.

공사비는 계약서에 표시되는 기준 공사비와 실제 사업비를 비교하기 위한 실질 공사비가 다르게 제시되고 있습니다.

계약상 공사비는 3.3㎡당 약 747만5,000원이지만, 일부 항목을 포함해 계산한 실질 공사비는 3.3㎡당 약 791만원으로 알려졌습니다.

두 숫자가 서로 다른 공사비를 의미하는 것이 아니라, 포함하는 공사 항목과 산정 기준에 차이가 있기 때문입니다.

🔷 공사비는 시공사 선정 당시보다 크게 올랐습니다

광천동 재개발사업의 시공사 선정 당시 총공사비는 약 1조7,660억원 수준이었습니다.

최근 협의된 총공사비 약 2조1,500억원과 비교하면 약 3,840억원, 비율로는 약 21.7% 증가한 규모입니다.

원자재와 인건비 상승, 고층화에 따른 구조·설비 비용, 특화설계와 조경, 커뮤니티시설, 디에이치 브랜드 기준 등이 공사비에 함께 반영된 것으로 볼 수 있습니다.

공사비 증액은 광천동 재개발만의 문제는 아닙니다.

최근 정비사업에서는 최초 시공사 선정 이후 인허가와 이주에 오랜 기간이 걸리는 동안 건설공사비가 상승하고, 착공을 앞두고 공사비를 다시 협의하는 사례가 반복되고 있습니다.

광천동 재개발도 대규모 사업인 만큼 공사비 협의가 마무리되지 않으면 철거 이후에도 본공사 착공이 늦어질 가능성이 있었습니다.

이번 총회는 공사비와 브랜드를 둘러싼 조합과 현대건설의 장기간 협상을 정리했다는 점에서 의미가 있습니다.

🔷 일반분양가는 평균 3.3㎡당 2,402만원으로 계획됐습니다

디에이치 적용안에 반영된 평균 일반분양가는 3.3㎡당 2,402만원입니다.

별도 프리미엄 브랜드안의 평균 일반분양가 3.3㎡당 2,277만원보다 약 125만원 높은 수준입니다.

일반분양가는 광천동 재개발사업의 수입을 결정하는 핵심 요소입니다.

일반분양가격이 높아지면 조합의 분양수입이 증가해 조합원 분담금을 낮추는 데 도움이 될 수 있지만, 분양가가 주변 시장의 수용 범위를 넘으면 미분양 위험이 커질 수 있습니다.

조합은 당초 더 높은 분양가를 요구했지만, 현대건설은 지방 주택시장과 대규모 일반분양 물량을 고려해 평균 3.3㎡당 2,402만원 수준을 제시한 것으로 알려졌습니다.

광천동 재개발은 전체 5,015세대에 달하는 대단지이기 때문에 일반분양 물량과 분양시점의 광주 주택경기가 사업성에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

🔷 추가분담금 2억9,800만원은 모든 조합원의 확정 금액이 아닙니다

공사비 협의 과정에서는 조합원 추가분담금이 기존 약 1억6,700만원에서 약 2억9,800만원으로 증가할 수 있다는 내용이 알려졌습니다.

하지만 2억9,800만원을 모든 조합원이 동일하게 납부해야 하는 확정 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

보도된 약 2억9,800만원은 전용 112㎡를 분양받는 조합원을 기준으로 제시된 추정 사례입니다.

분양받는 주택형과 조합원별 종전자산 평가액, 권리가액, 비례율 등에 따라 실제 추가분담금은 달라질 수 있습니다.

조합원 추가분담금은 기본적으로 새 아파트의 조합원 분양가격에서 기존 부동산의 권리가액을 뺀 금액을 중심으로 계산합니다.

권리가액은 종전자산 평가액에 사업의 비례율을 적용해 산정하기 때문에 같은 주택형을 신청하더라도 종전자산 평가액이 높은 조합원과 낮은 조합원의 분담금이 같을 수 없습니다.

따라서 현재 알려진 추가분담금은 공사비 상승이 조합원 부담에 어느 정도 영향을 줄 수 있는지를 보여주는 참고 수치로 보는 것이 정확합니다.

🔷 추가분담금은 앞으로도 달라질 가능성이 있습니다

총회에서 디에이치 적용안이 채택됐더라도 최종 추가분담금을 결정하는 변수가 모두 사라진 것은 아닙니다.

가장 큰 변수는 일반분양가와 분양실적입니다.

실제 일반분양가가 사업계획에 반영된 평균 3.3㎡당 2,402만원보다 낮아지거나 미분양이 발생하면 조합의 수입이 줄어 조합원 부담이 증가할 수 있습니다.

반대로 일반분양이 계획대로 진행되고 각종 사업수입이 늘어난다면 추가분담금 부담이 일부 완화될 수 있습니다.

금융비용도 중요합니다.

철거와 착공, 일반분양 일정이 늦어질수록 사업비 대출이자와 조합 운영비가 늘어나 전체 사업비가 증가합니다.

본계약에 반영되는 물가변동 기준과 향후 설계 변경, 추가 공사 발생 여부도 최종 사업비에 영향을 줄 수 있습니다.

조합원에게 안내되는 최종 분담금은 이러한 수입과 지출을 다시 반영한 관리처분계획 변경 과정에서 구체화될 가능성이 큽니다.

🔷 현재는 지장물과 석면 철거를 진행하며 착공을 준비하고 있습니다

광천동 재개발사업은 2023년 7월 관리처분계획인가를 받았으며 주민 이주도 마무리됐습니다.

현재는 지장물과 석면 철거를 진행하면서 변경 인허가와 본공사 착공을 준비하고 있습니다.

기존 사업시행인가와 관리처분계획은 최고 33층, 총 5,611세대 규모의 종전 사업계획을 기준으로 추진됐습니다.

이번에 채택된 디에이치안은 최고 45층, 총 5,015세대로 층수와 세대수, 건축계획이 달라 변경된 설계에 맞는 후속 인허가가 필요합니다.

이미 관리처분인가를 받았다고 해서 변경된 45층 설계로 바로 착공할 수 있는 것은 아닙니다.

변경된 정비계획과 건축계획을 사업시행계획과 관리처분계획에 반영하고, 공사도급계약과 철거 절차를 정리해야 본공사에 들어갈 수 있습니다.

🔷 2026년 11월은 확정 착공일이 아니라 목표 일정입니다

조합과 현대건설이 협의한 공사비는 2026년 11월 착공을 기준으로 산정됐습니다.

기존 사업계획에서도 부분 철거를 진행한 뒤 2026년 11월 본공사에 착수한다는 목표가 제시됐습니다.

그러나 공사비의 산정 기준일과 실제 착공 확정일은 구분해야 합니다.

2026년 11월 이전에 철거가 계획대로 마무리되고, 변경 인허가와 도급계약 체결, 착공신고 등 필요한 절차가 완료돼야 해당 일정에 맞춰 공사를 시작할 수 있습니다.

철거 과정에서 미철거 건축물이나 석면 해체, 지장물 정리 문제가 발생하거나 변경 인허가가 늦어지면 실제 착공 시점은 뒤로 밀릴 수 있습니다.

반대로 총회 이후 공사도급계약과 행정절차가 빠르게 정리된다면 연내 착공 가능성은 이전보다 높아진 것으로 볼 수 있습니다.

🔷 착공까지 공사도급계약과 변경 인허가가 남았습니다

디에이치 적용안 채택 이후에는 총회 의결 내용을 바탕으로 현대건설과 공사도급계약을 최종 정리해야 합니다.

계약서에는 공사비와 공사기간, 물가변동에 따른 조정 기준, 특화설계와 무상제공 품목, 지체상금, 일반분양 관련 조건 등이 구체적으로 반영돼야 합니다.

최고 45층, 5,015세대로 변경된 건축계획도 관련 인허가에 반영해야 합니다.

철거 완료 후에는 착공신고와 감리자 지정, 공사에 필요한 각종 행정절차를 거쳐야 합니다.

따라서 앞으로는 디에이치 브랜드 적용 여부보다 공사도급계약이 실제로 체결됐는지, 철거율이 어느 정도인지, 변경 사업시행계획과 관리처분계획이 언제 정리되는지가 더 중요한 확인 대상이 됩니다.

🔷 광천동 일대 주거환경 변화도 본격화될 전망입니다

광천동 재개발은 광주에서 추진되는 단일 재개발사업 가운데 규모가 큰 사업지입니다.

총 5,015세대의 신축 주거단지가 들어서면 기존 노후 주거지 중심이던 광천동 일대의 주택 구성과 인구 규모가 크게 달라질 수 있습니다.

광천터미널과 신세계백화점 확장 개발, 상무지구와 도심을 연결하는 교통망도 단지의 생활권에 영향을 주는 요소입니다.

다만 대규모 재개발이라는 이유만으로 주변 집값 상승이나 상권 활성화를 단정할 수는 없습니다.

실제 영향은 착공과 일반분양 시점, 입주시기, 광주 전체 주택 공급량과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

🔷 앞으로는 추가분담금 확정 과정과 실제 착공 여부를 확인해야 합니다

광천동 재개발사업은 조합원 총회를 통해 디에이치 적용안과 총공사비 약 2조1,500억원, 평균 일반분양가 3.3㎡당 2,402만원을 선택했습니다.

브랜드와 공사비를 둘러싼 조합과 현대건설의 협상이 중요한 고비를 넘으면서 사업은 철거와 착공 준비 단계로 이동하고 있습니다.

다만 현재 알려진 약 2억9,800만원의 추가분담금은 모든 조합원에게 동일하게 확정된 금액이 아닙니다.

일반분양가와 분양실적, 금융비용, 종전자산 평가액, 신청 주택형에 따라 조합원별 실제 부담액은 달라질 수 있습니다.

2026년 11월 역시 공사비 산정과 사업 추진에 적용된 목표 시점입니다.

실제 착공 여부는 철거 완료와 변경 인허가, 공사도급계약 체결 상황을 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.