서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축 사업시행계획인가, 5,850세대와 2028년 착공 목표

 

서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축사업이 2026년 7월 2일 사업시행계획인가를 받았습니다.

인가된 계획에 따르면 지하 6층부터 지상 최고 49층, 29개 동, 총 5,850세대 규모로 재건축됩니다.

현재는 관리처분계획인가나 이주·철거가 시작된 단계는 아닙니다.

앞으로 조합원 분양신청과 관리처분계획 수립, 이주와 해체 절차를 거쳐 2028년 착공을 목표로 사업이 추진됩니다.

🔷 1979년 준공된 4,424세대 대단지입니다

은마아파트는 서울 강남구 대치동 316번지 일대에 자리한 대규모 노후 아파트입니다.

1979년 준공됐으며 기존 단지는 28개 동, 총 4,424세대로 구성돼 있습니다.

대치동 학원가와 대치역, 학여울역을 이용할 수 있는 입지에 자리하고 있어 강남권을 대표하는 재건축 단지로 오랫동안 관심을 받아왔습니다.

하지만 사업 규모가 크고 정비계획과 공공기여, 층수, 교통대책 등을 둘러싼 협의가 길어지면서 실제 사업 진행에는 상당한 시간이 필요했습니다.

🔷 2003년 추진위원회 승인 이후 20년 넘게 진행됐습니다

은마아파트 재건축은 2003년 조합설립추진위원회 승인을 받았습니다.

이후 안전진단과 정비계획 수립, 도시계획 심의 등 여러 절차를 진행했지만 계획 변경과 행정 협의가 반복되면서 장기간 정체됐습니다.

2022년 서울시 도시계획위원회에서 정비계획안이 의결되며 사업이 다시 속도를 내기 시작했습니다.

2023년에는 정비구역 지정과 조합설립인가를 거쳤고, 2025년 11월 정비계획 변경 고시를 통해 사업 규모와 건축계획이 구체화됐습니다.

2026년 2월에는 건축·교통·환경·교육·소방 등 관련 분야를 함께 검토하는 통합심의를 통과했습니다.

통합심의 이후 사업시행계획 수립과 인가 절차가 진행됐고, 2026년 7월 사업시행계획인가까지 완료됐습니다.

🔷 최고 49층 총 5,850세대로 재건축됩니다

사업시행계획인가 기준 은마아파트 재건축 대지면적은 약 24만3,552.6㎡입니다.

이 부지에 지하 6층부터 지상 최고 49층, 공동주택 29개 동과 부대복리시설이 조성될 계획입니다.

전체 공급 규모는 총 5,850세대입니다.

기존 4,424세대와 비교하면 재건축을 통해 총 1,426세대가 늘어나는 계획입니다.

전체 세대 가운데 공공임대주택은 909세대, 공공분양주택은 195세대로 계획됐습니다.

일반분양 물량은 향후 조합원 분양신청과 관리처분계획 수립 과정에서 보다 구체적으로 정해질 전망입니다.

🔷 사업시행계획인가는 건축계획을 실행 단계로 옮기는 절차입니다

사업시행계획인가는 정비계획과 건축계획을 실제 사업으로 시행할 수 있도록 행정기관의 승인을 받는 절차입니다.

이 과정에서는 건축물의 층수와 배치, 세대수, 주차장, 정비기반시설, 공공기여, 사업비와 시행계획 등이 종합적으로 검토됩니다.

은마아파트가 사업시행계획인가를 받았다는 것은 기본적인 재건축 방향만 논의하는 초기 단계를 넘어 구체적인 사업계획을 확정했다는 의미가 있습니다.

다만 사업시행계획인가를 받았다고 바로 이주나 철거에 들어가는 것은 아닙니다.

조합원별 권리가액과 분담금, 분양 대상과 공급계획을 정하는 관리처분계획 절차가 남아 있습니다.

🔷 앞으로 조합원 분양신청과 관리처분계획인가가 남았습니다

사업시행계획인가 이후에는 조합원 분양신청을 진행하게 됩니다.

조합원들은 감정평가 결과와 예상 분담금, 주택형별 공급계획 등을 확인한 뒤 분양신청 여부와 신청 주택형을 결정합니다.

조합은 분양신청 결과를 토대로 조합원별 종전자산 평가액과 권리가액, 추가분담금, 일반분양 물량 등을 반영한 관리처분계획을 수립합니다.

관리처분계획인가가 완료되면 이주계획 수립과 이주비 대출, 기존 건축물 해체 등 착공을 위한 후속 절차가 본격적으로 진행됩니다.

기존 4,424세대 규모의 대단지인 만큼 조합원 분양신청과 이주 과정에 상당한 시간이 걸릴 가능성이 있습니다.

🔷 2028년 착공은 확정된 날짜가 아니라 추진 목표입니다

서울시와 강남구는 사업시행계획인가 이후 후속 행정절차를 지원해 2028년 착공을 목표로 사업을 추진할 계획입니다.

이는 현재 제시된 사업 일정의 목표이며 실제 착공 시점이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

착공 전까지 관리처분계획 수립과 인가, 이주비 조달, 세입자 대책, 이주, 기존 건축물 해체 등의 절차를 완료해야 합니다.

공사비와 금융비용, 조합원 분담금, 시공사와의 계약조건도 향후 사업 일정에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 대규모 단지는 공사비 변동이 전체 사업비와 조합원 분담금에 미치는 영향이 크기 때문에 관리처분계획 수립 과정이 중요한 변수가 됩니다.

🔷 대규모 이주는 강남권 전월세시장에도 영향을 줄 수 있습니다

은마아파트 재건축이 이주 단계에 들어가면 기존 4,424세대의 주거 이동이 발생하게 됩니다.

모든 가구가 동시에 이동하는 것은 아니지만 대치동 학군과 생활권을 유지하려는 수요가 주변 지역에 집중될 가능성이 있습니다.

대치동과 도곡동, 개포동, 삼성동 등 인접 지역의 전세와 월세 수요가 일시적으로 늘어날 수 있습니다.

다만 실제 시장 영향은 이주 시기와 이주 기간, 주변 신규 입주 물량, 전세가격 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

아직 관리처분계획과 구체적인 이주 일정이 확정되지 않았기 때문에 현 단계에서 전월세가격 상승을 단정하기는 어렵습니다.

🔷 대치동 주거환경과 정비사업 구도도 달라질 전망입니다

은마아파트는 대치동 중심부에 자리한 4,000세대 이상의 대단지입니다.

재건축이 완료되면 5,850세대 규모의 신축 주거단지로 바뀌면서 주변 주거환경과 기반시설에도 큰 변화가 예상됩니다.

대치동 일대에서 추진되는 다른 재건축사업과 함께 강남권 노후 아파트 정비사업의 기준점 역할을 할 가능성도 있습니다.

다만 재건축에 대한 기대감만으로 사업 속도나 부동산가격을 단정해서는 안 됩니다.

사업시행계획인가 이후에도 관리처분계획, 이주, 해체와 착공까지 여러 절차와 변수가 남아 있기 때문입니다.

🔷 관리처분계획과 실제 착공 시점을 확인해야 합니다

은마아파트 재건축은 사업시행계획인가를 받으면서 장기간 이어진 계획 수립과 심의 단계를 넘어섰습니다.

최고 49층, 29개 동, 총 5,850세대 규모의 사업시행계획도 인가됐습니다.

앞으로는 조합원 분양신청과 관리처분계획인가, 이주와 해체 절차가 핵심입니다.

2028년 착공은 현재 추진 목표이므로 관리처분계획인가 시점과 조합원 분담금, 이주계획, 공사비 협의 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.