노량진4구역 재개발 사업시행계획 변경인가 이후 835세대와 관리처분 변경 절차

서울 동작구 노량진동 노량진4구역 재개발사업은 2026년 7월 사업시행계획 변경인가를 받았습니다.

변경인가 기준 지하 5층부터 지상 최고 35층, 8개 동, 총 835세대 규모이며 이 가운데 임대주택은 126세대입니다.

최고 층수와 동 배치, 세대수와 주택형 구성이 달라지면서 조합은 변경된 사업계획을 기준으로 조합원 분양계획과 관리처분계획을 다시 조정하게 됩니다.

앞으로 확인해야 할 핵심은 변경된 조합원분양가와 추정분담금, 관리처분계획 변경인가 시기입니다.

🔷 노량진동 227-121번지 일대 재개발사업입니다

노량진4구역은 노량진동 227-121번지 일대 약 4만493.5㎡를 정비하는 재개발사업입니다.

지하철 7호선 장승배기역과 가깝고 1호선과 9호선을 이용할 수 있는 노량진역도 인접해 있습니다.

노량진재정비촉진지구에서는 여러 구역의 재개발사업이 동시에 추진되고 있습니다.

노량진4구역은 2009년 재정비촉진구역으로 지정된 뒤 2015년 조합설립인가, 2018년 사업시행계획인가를 받았습니다.

2022년에는 관리처분계획인가를 마쳤으며 이후 주민 이주와 기존 건축물 철거를 진행해 왔습니다.

🔷 최고 35층 총 835세대로 계획이 변경됐습니다

변경인가 기준 노량진4구역에는 지하 5층부터 지상 최고 35층, 8개 동, 총 835세대의 공동주택이 들어설 예정입니다.

전체 세대 가운데 임대주택은 126세대이며 나머지 709세대는 조합원분양과 일반분양 주택으로 구성됩니다.

기존 사업계획은 최고 30층, 11개 동, 총 844세대 규모였습니다.

변경계획에서는 최고 층수가 5개 층 높아지고 건물 동수는 3개 동, 전체 세대수는 9세대 줄었습니다.

전체 세대수가 감소했지만 분양주택은 기존 699세대에서 709세대로 10세대 늘었고, 임대주택은 145세대에서 126세대로 19세대 감소했습니다.

단순한 세대수 조정이 아니라 최고 층수와 주동 배치, 분양·임대주택 구성, 주택형을 함께 바꾼 사업계획 변경입니다.

🔷 동수를 줄이고 단지 내부 공간을 확보했습니다

기존 11개 동에서 8개 동으로 주동 수를 줄이면서 건물 사이의 간격과 단지 내부 개방공간을 확보하는 방향이 반영됐습니다.

단지 안에는 남북 방향의 통경축과 공공보행통로가 조성될 예정입니다.

주변 도로와 송학대공원 방향에서 단지 내부로 연결되는 보행환경도 함께 정비됩니다.

경사지 특성을 고려해 건축물 높이를 단계적으로 배치하고, 주동을 분산해 녹지와 광장 공간을 확보하는 계획입니다.

지역주민이 이용할 수 있는 체육시설도 공공기여 시설로 조성될 예정입니다.

이 같은 변경은 아파트 건축계획뿐 아니라 정비기반시설과 부대복리시설, 공공기여계획까지 함께 조정하는 절차에 해당합니다.

🔷 분양주택과 중대형 주택 비중이 확대됐습니다

변경된 사업계획에서는 임대주택 수가 줄고 조합원분양과 일반분양에 활용할 수 있는 분양주택 수가 늘었습니다.

주택형 구성에서도 중대형 면적의 비중이 기존보다 확대됐습니다.

중대형 주택이 늘어나면 세대별 분양수입이 높아질 수 있어 사업수입 측면에서는 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

다만 분양주택 증가만으로 조합원 추가분담금이 줄어든다고 단정할 수는 없습니다.

설계 변경에 따른 공사비와 원자재 가격, 금융비용, 사업 기간 연장에 따른 각종 용역비도 함께 증가할 수 있기 때문입니다.

최종 사업성은 일반분양 물량과 분양가격, 총공사비와 금융비용을 모두 반영한 관리처분계획 변경안을 통해 확인해야 합니다.

🔷 변경된 사업계획은 관리처분계획에 다시 반영됩니다

사업시행계획은 새로 건설할 아파트의 층수와 동수, 세대수, 주택형, 부대복리시설과 정비기반시설 등을 정하는 절차입니다.

관리처분계획은 사업시행계획을 기준으로 조합원별 종전자산과 권리가액, 분양주택 배정, 조합원분양가와 추가분담금 등을 정하는 절차입니다.

노량진4구역은 2022년 관리처분계획인가를 받았지만 당시 계획은 변경 전 건축계획과 주택형을 기준으로 수립됐습니다.

이후 최고 층수와 동수, 전체 세대수, 분양주택과 임대주택 수, 주택형 구성이 달라졌습니다.

기존 분양신청 결과와 주택 배정 기준도 변경된 주택계획에 맞춰 다시 검토해야 합니다.

변경 폭과 조합의 사업 추진 방식에 따라 조합원 분양계획 조정이나 추가 분양신청 절차가 진행될 수 있으며, 구체적인 방식은 조합 공고와 총회 자료를 통해 확인해야 합니다.

🔷 조합원 주택 배정과 분담금도 다시 계산됩니다

조합원 분양계획 조정이나 추가 분양신청이 진행되면 조합원은 변경된 주택형과 공급 세대수, 분양가격을 다시 확인하게 됩니다.

기존에 신청했던 주택형이 변경되거나 공급 세대수가 줄어든 경우에는 다른 주택형을 선택해야 할 수 있습니다.

특정 주택형에 신청이 집중되면 조합 정관과 관리처분 기준에 따라 권리가액과 종전자산 평가액, 추첨 등의 배정 기준이 적용될 수 있습니다.

1명의 조합원이 2채를 공급받는 이른바 1+1 분양 대상자도 변경된 주택형과 공급가격을 다시 확인해야 합니다.

조합원 분양계획 조정이나 추가 분양신청 과정에서 제시되는 분담금은 확정금액이 아니라 변경된 사업비와 분양계획을 기준으로 산정한 추정금액일 수 있습니다.

최종 주택 배정과 분담금은 관리처분계획 변경 총회와 변경인가를 거쳐 확정됩니다.

🔷 관리처분계획 변경안에 사업비를 다시 반영합니다

조합원 분양계획 조정과 필요한 절차가 마무리되면 조합은 그 결과를 반영해 관리처분계획 변경안을 작성합니다.

변경안에는 조합원별 분양주택과 일반분양 물량, 조합원분양가, 종전자산 평가액, 권리가액과 추가분담금이 포함됩니다.

변경된 건축계획에 따른 공사비와 금융비용, 설계비, 철거비와 조합 운영비 등 전체 정비사업비도 다시 산정합니다.

조합원 추가분담금은 조합원분양가에서 개인별 권리가액을 뺀 금액을 기본으로 하지만, 사업 전체의 비례율과 수입·지출 변화에도 영향을 받습니다.

분양주택 증가와 중대형 주택 확대는 사업수입을 높일 수 있는 요소입니다.

반대로 공사비와 금융비용이 예상보다 크게 늘어나면 일반분양 수입 증가 효과가 줄어들 수 있습니다.

따라서 조합원별 실제 부담액은 관리처분계획 변경 총회 자료에 제시되는 총사업비와 비례율을 함께 확인해야 합니다.

🔷 관리처분계획 변경은 총회와 인가를 거쳐야 합니다

조합이 관리처분계획 변경안을 작성하면 조합원 총회를 열어 의결 절차를 진행합니다.

총회에서는 변경된 주택 배정과 조합원분양가, 정비사업비, 추정분담금과 일반분양계획 등을 심의하게 됩니다.

총회에서 변경안이 의결되면 조합은 동작구청에 관리처분계획 변경인가를 신청합니다.

관할 행정청은 사업시행계획과의 일치 여부, 조합원 권리배분과 분양계획, 관련 법령 충족 여부를 심사합니다.

관리처분계획 변경인가와 고시가 완료돼야 변경된 주택 배정과 사업비 계획에 법적인 효력이 발생합니다.

사업시행계획 변경인가만으로 조합원분양가나 최종 추가분담금이 확정되는 것은 아닙니다.

🔷 착공 시기는 관리처분 변경과 철거 진행이 결정합니다

노량진4구역은 주민 이주를 마치고 기존 건축물 해체공사를 진행해 왔습니다.

사업시행계획 변경인가 이후에는 조합원 분양계획 조정과 관리처분계획 변경 절차를 마무리해야 합니다.

관리처분계획 변경인가와 철거가 완료되면 착공신고와 본공사 준비로 넘어갈 수 있습니다.

다만 실제 착공 시기는 관리처분 변경인가 처리 속도와 철거 완료 여부, 시공사와의 공사비 협의, 사업비 조달 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

사업계획 변경에 따른 설계도서와 각종 심의 조건을 실제 공사계획에 반영하는 과정도 필요합니다.

따라서 특정 착공 목표가 제시되더라도 관리처분 변경인가와 공사비 협의 결과를 함께 확인해야 합니다.

🔷 앞으로 분양계획 조정과 변경분담금을 확인해야 합니다

노량진4구역은 2026년 7월 사업시행계획 변경인가를 통해 최고 35층, 8개 동, 총 835세대의 새로운 사업계획을 확정했습니다.

분양주택은 709세대로 늘고 임대주택은 126세대로 조정됐으며, 동수와 주택형 구성도 기존 관리처분계획과 달라졌습니다.

현재는 변경된 사업계획을 조합원별 권리배분에 반영하기 위한 분양계획 조정과 관리처분계획 변경 절차가 핵심입니다.

앞으로 추가 분양신청 진행 여부와 변경된 조합원분양가, 추정분담금, 총사업비와 비례율이 공개되는지를 확인해야 합니다.

이후 관리처분계획 변경 총회와 동작구청의 변경인가가 완료돼야 조합원별 주택 배정과 추가분담금, 일반분양 물량이 구체적으로 확정됩니다.

노량진4구역의 본격적인 착공 시기도 관리처분계획 변경인가와 철거, 공사비 협의 진행 상황에 따라 보다 분명해질 것으로 보입니다.